港股概念追踪 | 上海再现最贵地王！地产迎多重政策利好 板块估值或得到一定程度修复(附概念股)

智通财经APP获悉，近日地产行业迎多重政策利好。8月7日，据深安居公众号消息，深圳安居拟收购商品房用作保障房：优先选取整栋或整单元未售房源 面积65平方米以下。8月6日，广州市花都区住建局发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，提到买房享花都“准户口”待遇，打响一线城市“购房落户”第一枪。实际上，今年以来，南京、佛山、武汉、沈阳等多个城市已出台了关于买房、租房的落户新规。中泰证券指出，近期，多地不断开展住房公积金深化改革，并持续推进“卖旧买新”模式，预计后续更多宽松政策有望释放，板块估值或得到一定程度的修复。投资者可关注业绩表现稳健的房企。

随着支持政策频出，地产行业回暖消息也纷至沓来。

8月7日下午，上海市浦东新区房地大厦举行今年第四批次集中供地活动。时隔8年，上海再次诞生国内单价最贵地王，楼面价13.1万元/平方米。

8月6日，“北京发布”微信公众号发文，北京商品房“以旧换新”首单成交，参与活动新房房源已超万套。

从房价表现来看，低线城市二手房价格已深度调整，核心城市新房市场有望率先企稳。

从当前房价处在的历史位置来看，截至2024年6月，70个大中城市新建商品住宅价格已回落至2019年10月的水平，二手住宅价格已回落至2018年3月的水平。除一线城市和少数热点二线城市外，当前多数二三线城市的二手房价格已经历深度调整。

分城市来看，二手房的下跌的城市数量明显多于新房，70个大中城市中有61个城市二手房价格指数距离2013年12月涨幅不足30%，而对应新房为35个城市。核心一二线城市当前的问题更多是供给的结构性失衡，而非需求不足;部分二线城市的新房市场面临二手房价差扩大的挤压，可能仍会面临降价去库存的压力;大量三四线城市的需求已经明显不足。

展望全年，需求端上，预计2024年全年商品房销售面积为9.57亿平，同比-14.3%，降幅较上半年有所收窄。

2024年1-6月商品房累计销售面积同比增速为-19.0%;累计销售金额同比增速为-25.0%。根据商品房销售的季节性特征，结合各季度历史占比情况预测2024年销售面积。假定后续几个月的销售均价与6月单月持平，结合前面销售面积的预测数据，预计2024年商品房销售均价为10004元/平，同比-4.2%，2024年商品房销售金额为9.58万亿元，同比-17.9%。

供给端上，预计投资压力依然较大，新开工降幅有望收窄，竣工可能维持弱势。

1)新开工：预计2024年房屋新开工面积为7.69亿平,同比-19.4%。2024年1-6月房屋累计新开工面积同比增速为-23.7%。"以销定产"成为当前房企普遍的选择，通过拟合销售与新开工的关系预测2024年新开工面积。

2)施工：预计2024年末施工面积为73.03亿平,同比-12.9%。2024年6月末房屋施工面积同比增速为-12.0%。施工面积短期不会出现大规模变动，因此观察施工面积与新开工面积的关系，并结合上半年施工情况，预测2024年施工面积。

3)竣工：预计2024年竣工面积为7.85亿平,同比-21.4%。2024年1-6月房屋累计竣工面积同比增速为-21.8%。历年的年内竣工走势具有一致性，根据历年的上半年竣工占比情况，预测2024年竣工面积。

4)投资：预计2024年房地产开发投资金额9.37亿元，同比-15.5%。2024年1-6月开发投资累计金额同比增速为-10.1%。将开发投资分为施工投资和土地购置费两部分分别进行预测。定义“施工强度=施工投资/施工面积期初期末均值”，施工强度的变化具有较强的线性趋势，再结合2023年末及2024年末的施工面积来预测2024年施工强度。土地购置费滞后于土地成交金额1年左右，根据2023年成交土地出让金可以预测2024年土地购置费。

东兴证券表示，核心城市新房和二手房的供需长期都处于偏紧的状态，此类核心城市当前的问题更多是供给的结构性失衡，而非需求不足。当前被压制已久的刚需群体入市推升了二手房成交量，而需要“卖旧买新”的改善性需求释放相对滞后，随着新房供给的优化和改善性需求的释放，新房市场也有望出现改善。核心城市市场的好转，将利好重点布局核心城市的优质房企。

相关概念股：

万科企业(02202)：融资净增结构改善，年内偿付安排妥当。2024 年上半年，公司合计新增融资、再融资超600 亿元，对应偿还超过500 亿元，债务结构优化降低短期偿付压力。2024 年上半年公司完成3 笔境外债的偿付，合计约105 亿元，年内已无到期的境外公开市场债务;完成3 笔境内公司债和中票的偿付，合计50 亿元。2024 年下半年，境内公开债券剩余2 笔，合计共43 亿元，通过经营端现金流、过渡银团等渠道已有相应偿还安排。

中国海外发展(00688)：公司6 月销售面积环比大幅提升，同比实现正增长，绝对规模为近12 个月峰值。6 月单月，公司销售面积147 万方，同比增速提升18.5pct 至6.4%，继2023 年5 月后首次出现同比正增长;1~6 月，公司累计销售面积544 万方，同比下跌32.3%，可见销售整体仍然处于修复中。

越秀地产(00123)：瑞银指出，越秀地产具有多元化的土地收购管道，其大股东亦拟增持公司股份，认为这并没有反映在其低于同业的估值上，其2025年预测市盈率为0.36倍，是中国国企开发商中最低的之一。