港股房企半年大盘点：万科恒大碧桂园将三分天下?

受内地楼市量价齐升的影响，2016年上半年，众多港股内地房企业绩也大幅增长。其中碧桂园表现突出，业绩排名增长迅速，或将冲破万科、恒大两强争霸的行业格局。

智通财经调查发现，截至7月13日，市值排名前20的港股内地房企中，共有12家房企发布了2016年上半年营运数据。

碧桂园销售额逆袭进前三

数据显示，万科、恒大、碧桂园分别以销售额1900.8亿元、约1417.8亿元、约1250.7亿元排名行业前三。其中，与2015年同期相比，万科、恒大依然稳夺冠亚宝座，而碧桂园则从排在绿地、保利、中海之后的第6名，逆袭进入第3名。并且2015年同期仅有万科一家销售额过千亿元，而2016年上半年，恒大和碧桂园都挤进千亿大关，同时，进入千亿大关的还有另外2家房企。

在智通财经所统计的10家房企中，除了万达商业相关数据不详，未统计在内外，其余9家房企在2016年上半年的销售额同比平均大幅上涨了73.1%。其中，万科、恒大、碧桂园涨幅分别为72.9%、62.8%、129.6%，而合生创展集团涨幅最低，仅为8.8%。

这9家房企，其销售面积也是“涨势喜人”，平均涨幅为46.%。其中，涨幅最高的是碧桂园，为85.1%，而龙光地产因为负增长(-8.4%)，排名最低。不过在销售面积对比中，恒大以1660.5万平方米夺得第一，而合生创展集团最少，只有56.5万平方米。

较之于销售金额和销售面积的大幅上涨，这9家房企的销售均价同比涨幅较少，为22.7%。龙光地产销售均价涨幅最高，为86.7%，而融创中国和合生创展集团均出现了负增长。值得注意的是，在这9家房企中，中国金茂均价最高为24141元/平方米，而碧桂园均价最低约为7997元/平方米，但其依然上涨了24.1%。

二线城市成布局重点

从中国指数研究院在7月8日发布的《2016年上半年中国房地产市场研究报告》来看，在新房方面，上半年百城住宅均价累计上涨7.61%，同时，还出现一线城市涨幅收窄，二线城市涨幅扩大显著的局面。

上半年，二线城市不但房价高涨，而且也被各大房企“相中”。万科、华润置地等品牌房企纷纷在二线城市布局新项目。

智通财经从万科发布的公告中查询到，万科在上半年总计新增加了77个项目。这些项目所在的城市，主要集中在厦门、南京、合肥、杭州、宁波、苏州等较好的二线城市。万科董秘朱旭称，万科在区域布局方面，会考虑一线和二线城市，以及一二城市线附近的都市圈中经济发展，就业增长，有更多住宅业需求的城市。

曾经因抢占三四线城市失算的华润置地，近年来也重新布局一二线城市。上半年，华润置地共在南昌、上海、成都、珠海、佛山、沈阳、海口、苏州、大连、宁波、武汉、哈尔滨等12个城市获得15个新项目，这些项目在二线城市居多。

过去因重点布局云南腾冲、西双版纳等地而造成企业战略布局失衡的雅居乐，蛰伏两年后，在2016年又重新迈开扩张的步伐，布局二线城市是其重要一步。2016年，雅居乐将重点关注长三角、珠三角一二线城市，如广州、上海、佛山、南京、杭州、郑州等，以及深圳周边的二三线城市，如中山、惠州等。

不仅重新抢占布局二线城市，许多房企也早已在二线城市准备好开盘项目。在2014年完成三线“包围”一二线城市，进而“占领”一二线城市战略的恒大地产，如今在全国布局最广。进入2016年以来，恒大地产已经储备了数十个新开盘项目，大多位于北京、上海、深圳、天津、杭州、南京等一二线城市。

有分析人士指出，二线城市如此受宠，不仅因为一线城市土地空间不足，而且还得益于在过去几个月，整体信贷政策宽松，大部分房企发债成本明显降低，最低甚至在3%左右，导致房企积极补充库存。

凶狠拿地防出局

上半年的楼市，土地市场的表现是“高总价、高单价、高溢价率”。港股内地房企拿地成本也是疯狂大涨。

比如，6月8日，龙光地产以总价140.6亿元竞得深圳光明新区一宗商住地块，刷新2016年全国总价地王纪录。该价格溢价率159.79%，折合楼面价27620元/平方米。

智通财经从相关机构统计的20大标杆房企拿地成本排行榜单中了解到，2016年上半年，拿地最贵的房企是绿城中国，平均土地成本34316元/平方米，同比增长1675%。

地王频出，凸显房企激进的拿地态度。根据CRIC统计，2016年上半年，共有21家房企的拿地金额突破百亿。其中，万科、碧桂园、融创中国分别以719.81亿元、594.09亿元、366.94亿元排名前三。

相对于2015年上半年房企在土地市场不温不火的表现，2016年上半年房企可谓拿地凶狠。根据上述20大标杆房企拿地排名榜单显示，龙湖地产以拿地面积233.07万平方米，同比增幅第一，为909%。

值得注意的是，今年上半年拿地最多的房企是碧桂园，其新增土地储备3269.03万平方米，较去年拿地面积513.43万平方米，同比增长537%。万科、恒大夺得亚季军，拿地面积分别为1234.84万平方米、816.54平方米，同比增幅为115%和50%。

在地王频出的年代，众多房企依然在悄悄囤地。且不说在2015年底以1.56亿平方米的土储规模盘踞业界第一的恒大，在2016年还“居安思危”，将土储领先业界作为目标之一。就连一向保守，不拿“地王”的万科，也生怕“赶不上趟”被出局，在2016年上半年大举拿地。而碧桂园自不必说，拿地最是凶狠，2016年拿地500亿的预算在半年内就超过了。

改善型精品持续受追捧

受益于二孩政策等因素，2016年上半年，市场延续了2015年对改善型项目的热度，一二线核心城市对改善型产品的需求不断增加。

同时，在地王效应下，高价位、高总价楼盘销售占比呈扩大趋势，房企自身也在推进产品的创新和品质提升。虽然今年一季度后热点城市相继出台了不同的限制性政策，不过整体来看改善型市场的热度依然较高。

从中国指数研究院监测的10家品牌房企重点项目各面积段产品的销售额占比来看，1至5月，这10家房企的140平米及以下刚需产品占比同比持续提升。90至140平米首次改善型产品占比平均同比提升7.3%，在各个面积段中提升最为显著。其中，碧桂园、绿城、融创的90-140平米产品占比同比提升幅度均在10%及以上。万科、华润、绿城、融创的200平米以上高端改善型产品占比显著上升，均超过10%。

值得注意的是，2016年上半年，房企在加大产品与服务的创新方面也下功夫，诸如智能控制系统、人性化配置系统等高科技元素不断被运用到产品中，提供更精细化的服务。

港股房企强者恒强?

根据统计，上半年，销售额排名前三的万科、恒大、碧桂园，其销售总额占前十总额约47%，较2015年同期销售额前三占前十的比例，提高了3%。

在房企重新洗牌，行业集中度进一步提高的房地产市场白银时代，未来行业是否会出现万科、恒大、碧桂园三分天下的局面?

从上述统计分析来看，尽管万科陷于股权争夺大战，但其上半年业绩依旧抢眼，雄踞多项榜单榜首；而恒大也实力雄厚，居次席名副其实；最引人瞩目的是以“黑马”姿态逆袭杀入前三的碧桂园，在销售额、拿地规模等方面都表现亮眼。

此前，碧桂园用了超过20年的时间，才在2014年第一次实现了销售额过千亿元的目标。而2016年，碧桂园只用了半年时间就实现了销售额千亿元。经过数年的蜕变，碧桂园被指从当年的“黑马”成长为驰骋地产圈的“骏马”。

不过无论谁当老大，需要警惕的是，业内人士认为，虽然上半年是各大房企史上业绩最好的半年，但是也看到了“地产周期”的影子。也就是说，2016年的地产周期将会处于量价齐升到最后量跌价升的过渡，而到2017年将会出现量价齐跌。