国信证券：2024年1-10月房地产销售量价边际改善 开发投资尚未好转

智通财经APP获悉，国信证券发布研报称，随着9月末需求端政策效果显现，销售量价指标均边际改善，但开发投资尚未好转。后续地产板块的行情演绎将取决于存量土地回收和城中村改造扩围等政策的落地进度及楼市量价修复的持续性。其中，10月销售同比降幅大幅收窄，9月末需求端政策效果显现；商品房销售均价同比跌幅收窄，二手房价修复情况好于新房。而地产开发投资降幅重新扩大，房企到位资金降幅持续收窄，新开工降幅扩大，竣工降幅收窄，单月波动较大。

事件：

统计局公布2024年1-10月房地产投资和销售数据。2024年1-10月，房地产开发投资86309亿元，同比-10.3%；房屋新开工面积61227万㎡，同比-22.6%；房屋竣工面积41995万㎡，同比-23.9%；新建商品房销售面积77930万㎡，同比-15.8%；新建商品房销售额76855亿元，同比-20.9%；房地产开发企业到位资金87235亿元，同比-19.2%。

国信证券组要观点如下：

10月销售同比降幅大幅收窄，9月末需求端政策效果显现

2024年1-10月，商品房销售额76855亿元，同比-20.9%，降幅较1-9月收窄了1.8个百分点；10月单月，商品房销售额同比-1.0%，降幅较9月大幅收窄了15.3个百分点。

2024年1-10月，商品房销售面积77930万㎡，同比-15.8%，降幅较1-9月收窄了1.3个百分点；10月单月，商品房销售面积同比-1.6%，降幅较8月大幅收窄了9.4个百分点。观察相对历史同期的销售规模，10月单月商品房销售额和销售面积分别相当于2019年同期的62%和54%，仍处于较低水平，但较前期低点有所改善。9月末出台的一系列需求端利好政策效果较为明显。

商品房销售均价同比跌幅收窄，二手房价修复情况好于新房

2024年1-10月，全国商品房销售均价9862元/㎡，同比-6.1%，降幅较1-9月收窄了0.7个百分点；10月单月，商品房销售均价10430元/㎡，环比+10.3%，同比+0.6%，较9月提升了6.6个百分点。

从城市维度看，2024年10月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-6.2%，降幅较9月扩大了0.1个百分点，环比-0.5%，降幅较9月收窄了0.2个百分点；70个大中城市二手住宅销售价格同比-8.9%，降幅较9月收窄了0.1个百分点，环比-0.5%，降幅较9月收窄了0.4个百分点，尤其一线城市环比+0.4%，为13个月来首次转正。二手住宅销售价格修复情况好于新房。

地产开发投资降幅重新扩大，房企到位资金降幅持续收窄

2024年1-10月，房地产开发投资额86309亿元，同比-10.3%，降幅较1-9月扩大了0.2个百分点。10月单月，房地产开发投资额同比-12.3%，降幅较9月扩大了3.0个百分点。

2024年1-10月，房企到位资金87235亿元，同比-19.2%，降幅较1-9月收窄了0.8个百分点；10月单月，房企到位资金同比-10.8%，降幅较9月收窄了7.7个百分点。拆解房企资金来源，2024年1-10月，国内贷款12400亿元，同比-6.4%；定金及预收款26444亿元，同比-27.7%；个人按揭贷款12436亿元，同比-32.8%。销售回款持续改善，对房企资金的拖累逐步减轻。

新开工降幅扩大，竣工降幅收窄

单月波动较大2024年1-10月，房屋房屋新开工面积61227万㎡，同比-22.6%，降幅较1-9月扩大了0.4个百分点；10月单月，房屋新开工面积同比-26.7%，降幅较9月扩大了6.8个百分点。

2024年1-10月，房屋竣工面积41995万㎡，同比-23.9%，降幅较1-9月收窄了0.5个百分点；10月单月，房屋竣工面积同比-20.1%，降幅较9月收窄了11.3个百分点。

投资建议：

随着9月末需求端政策效果显现，销售量价指标均边际改善，但开发投资尚未好转。后续地产板块的行情演绎将取决于存量土地回收和城中村改造扩围等政策的落地进度及楼市量价修复的持续性。个股端，持续推荐保利发展(600048.SH)、中国海外发展(00688)、华润置地(01109)、越秀地产(00123)、贝壳-W(02423)。

风险提示：利好政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。