美国豪华房地产市场崩溃 距离整个房市崩溃还会远吗？

当一个月前美国豪华房地产市场亮起红灯的时候我们就说过：“美国住房市场的前景堪忧。”当时，纽约超级富豪们最喜爱的周末聚会地点——汉普顿的销量就下跌了一半，今年第二季度的房价也大幅下跌。

路透社将这一现象归咎于“今年早些时候的股市恐慌”，当然你也可以说是因为境外洗钱的停止，全球经济的放缓，石油美元的崩溃，华尔街奖金的急剧下降等等。简而言之：人们对出现一个更大的傻瓜来接盘的信心突然丧失，这严重拉低了买家的兴趣。

但这仅仅是个开始，几个星期后美国其他地区的豪宅也出现了类似的崩溃，日前丹佛邮报报道，刺激阿斯彭(Aspen)房地产市场的那笔每年达20亿美元的高端销售额正在消失，造成皮特金镇(Pitkin County)今年上半年的豪宅销量下滑超过42%至5亿4645万美元，去年同一时期销量达到了9亿3991万美元。

交易额的崩溃意味着，作为“能给愿意花1000万美元买房的买家提供数十个选项的全国最稳健的市场之一”的阿斯彭高端房地产市场，尽管拥有“密集的夏季购房人群，高企的销售税收收入以及房屋占用率”，但仍将面临首次持续性的暴跌。

在汉普顿，每个人都在探究这一现象发生的原因，答案各式各样：总统选举的不确定性、对特朗普的恐惧、对希拉里的恐惧、与中国之间不断增长的贸易失衡、英国脱欧、过山车一般的油价、寨卡病毒、南美洲经济体的危机等等。

阿斯彭资深经纪人鲍勃·里奇(Bob Ritchie)表示：“这些天投资者们草木皆兵， 这是以前从未发生的情况。”

目前市场崩溃的速度实在令人惊叹。直到去年为止，当地市场还处于一个过度活跃的状态，2015年皮特金镇的房地产销售额超过20亿美元，年增长则达到了33%，这很大程度上是由阿斯彭房市带动的，该地区的平均房价达到了770万美元。

但今年，“一月时的放缓演变成了暴跌”。根据土地产权担保公司编制的数据，皮特金镇的销量暴跌了42%。

几乎所有的下滑都来源于阿斯彭的市场冻结。阿斯彭-斯诺马斯市场今年上半年的销售额是自2009年上半年以来最为惨淡的，而库存也飙升至经济衰退以来从未有过的水平。

统计数据很是惊人：以美元计，今年上半年阿斯彭单户住宅的销量暴跌62%，售价10万美元及以上的房屋销售量下降60%。去年皮特金镇的房产交易中，超高端房地产交易就占了销售额近三分之一。

阿斯彭的经纪人Tim Estin在其报告中指出：“高端买家已经消失了，阿斯彭从来没有经历过房地产市场如此突然的急剧下滑。”

更糟的是，下滑的不仅仅是交易量，一直在鼓吹阿斯彭是一个有利可图的安全市场的经纪人们发现：价格也正在下降。

今年上半年，阿斯彭房屋的平均售价从2015年的每平方英尺1338美元下降了22%至1095美元，最近的收盘价也都低于挂牌价格15%以上，这是非常罕见的现象。

一些经纪人怀疑，2015年疯狂的销售额和定价速度是不可持续的，此次跌势是一次修正。阿斯彭经纪人Joshua Saslove表示：“我想很多人都以为2016年房市会继续走势乐观，很多开发商也认为今年他们的房产会从500万美元升到600万，但事实是：并没有人买房。”

可以肯定，Saslove希望反弹的到来，但这可能过于乐观了，尤其是考虑到另一个一度火热的住房市场，突然间也一样变得一塌糊涂。

迈阿密房地产经纪人协会的最新报告显示，当地的豪宅市场与汉普顿和阿斯彭同样糟糕，甚至更糟，目前迈阿密的豪华公寓销售额已经暴跌了44%。

本周迈阿密的最新数据显示，住宅销售额比去年同期下降了近21%。但是如此糟糕的数据，与高端房产市场相比简直是小巫见大巫。

七月份，100万美元以上的物业成交量仅有73笔单户住宅销售，同比下跌31.8%，在同一价格区间的公寓，销售量更是下降了44.4%之多。

多年来，在迈阿密像其他大多数沿海城市，如纽约和洛杉矶一样，房地产市场的繁荣在很大程度上依赖于国外买家，他们将美国的豪华房产作为他们的匿名“离岸银行账户”的新形式，以达到NAR反洗钱规定的免税额。不过，大宗商品价格近期的下降以及美元的持续走高，已经使他们开始缩减购买量。

对此，房地产估价师及数据专家Jonathan Miller坦言：“国际因素已不再起作用。”

到目前为止，高端房地产市场的崩溃仍未蔓延至受国外需求不足的影响较小的整体市场，但整个美国房地产市场的崩溃仅仅是时间问题。(信息支持：比特港)