企业亏了20多年 世界集团（00713）或受益疯狂的房价

今天我们要讲的这家公司，是一家奇特的港资家族企业。

1993年的一位港商，北上深圳做企业，算下来该公司挂在香港市场也有23年。23年来，香港市场培育了腾讯这类牛逼哄哄的科技公司；也见证了澳门赌博股的风风光光；马云、王健林等等内地大佬们来了又去，去了又来........独独这家公司在香港市场，股价在联交所挂了20多年，实体都没赚钱。

不过这么多年下来，香港老板每开一家企业，就在中国内地捞一块地建厂，结果实体企业几乎都不赚钱，如今这些工厂的土地成了公司最大的存年大蛋糕。没错，这家企业名字就是世界集团(00713.HK)，23年过去了，港股现在的市值5亿港元。

根据公司官网资料，1968年世界集团建立于当年，由李达兴先生创办，业务包括棉布类及塑料家用产品供本地市场销售。1972年开始提升产能扩大生产线将产品出口至德国、荷兰、法国、美国、加拿大及澳洲等世界各地。集团总部在香港，约有员工50人，管理国内外经营业务，集团净资产值约港币10亿，员工总人数约有2,300人，那些年营业额还有约港币10亿，2016年的中报经德勤会计师事务所审计，半年营业额只有4亿港元，而利润是亏损近1400万港元，也就是经营20多年都至今不赚钱，不过董事会管理层一年的薪酬福利要拿走逾2700多万港元。

土地在公司的分量很重

打开公司的官网，最显眼的几家分厂的介绍，排列前面的文字表述都是土地：

1、二十几年前，世界集团以720万港币购入坪山地块约7万平米的土地作工厂之用。国内厂房世界塑胶餐垫(宝安)有限公司，购入坪山镇约70,000平方米土地，自建成厂房、宿舍及办公室约91,000平方米并注册为国内独资公司及购置自动化工厂设备及机器进行高质素之生产，坪山镇厂房约有1,200员工，配合集团从事设计、制造及推销多种PVC及布制家用产品至世界各国之分销商、家用设计师、百货公司及连锁店，如美国Walmart, Kmart, Bed Bath and Beyond, Dollar General and Target及欧州与英国之Woolworth, Tedox and Edeka。

2、南塑建材塑胶制品(深圳)有限公司，购入深圳市龙岗区平湖镇山村约210,000平方米土地建成约90,000平方米之厂房，生产PVC管材及管件供应香港及国内市场。

3、南塑建材塑胶制品(常熟)有限公司，购入常熟市王庄镇山界村约113,000平方米土地建成约45,000平方米之厂房，以扩大PVC管材及管件业务，供应中国中南部及相近地区。

4、华南再生资源(中山)有限公司，拥有中山市沙溪镇涌边村140,000平方米土地，公司以生产传统家用产品为基础，建立专家团队研发环保业务并已取得多项技术专利，大部份的技术已应用于生产之中，达到环保及清洁生产，将废物能源化及资源化，变废为宝，产品取得良好经济效益。

据智通财经获悉，公司2016年最新的中报阐述：公司于2016年年六月30日，相关预付租赁款项及该土地上之厂房之账面值分别为670万港元及1355万港元。于截至2011年12月31日止年度，集团已收取按金人民币3000万港元。该按金须于收讫所有补偿物业或中国政府当局确认终止发展项目时退还。于截至2011年12月31日止年度，本集团亦已就中国律师就重建项目将提供之法律顾问服务预付2150万港元。本公司董事认为，发展项目尚在初步阶段，仍须待中国政府当局批准更改该土地之土地使用权用途，即计划由工业物业更改为住宅、公用设施及其他商业物业后，方可作实。

于2016年6月30日，中国有关政府机构尚未就更改土地使用权用途授出正式批准，及住宅、商业设施及其他商业物业的重新发展计划尚未落实。本公司董事鉴于有关项目之情况相信重建项目将不会于报告期末后一年内完成。故预付款项及已收按金于2016年6月30日及2015年12月31日被分类为非流动。于2016年6月30日，董事认为重建项目之财务影响无法可靠估计。

坪山开发项目：400倍回报的诱惑

2011年，世界集团与花样年控股(01777.HK)签订合作协议，共同开发城市改造项目。连同村民的土地约6万平米，项目总建筑面达39万平米。项目于2015年8月经深圳市政府批准，后来获增加至45万平米，成为深圳最大的城改项目之一。按照协议，花样年负责村民赔偿及一切建造费用，而世界集团可分项目约1/3的已建成住宅单位。由于世界集团不需承担建筑费用等开支，简单来说，世界集团的成本仅为720万港币，毛利率超过99%。

如世界集团选择直接赔偿，按照花样年与村民达成的协议，每平米可获赔偿1万元。世界集团可获赔7亿元人民币(现在市值5亿港元)，回报已达100倍。但若世界集团选择共同开发，因此，当初投入的720万港币，从理论上使其获得估值约30亿元的住宅；回报高达400倍。

花样年（01777.HK）跟着一块儿发横财?

按照2016年9月8号坪山新区公共资源交易中心交易结果公告(项目编号：PSJY2016114599)，深圳最大的城改项目之一，深圳市坪山新区坪山街道世界塑胶厂片区城市更新项目开发商花样年与村民达成的交易：坪山项目建成后物业估值为每平米35000人民币, 花样年赔偿地价成本仅1/5。该项目位于万科金域东郡附近，万科金域上周的成交价超过40000人民币。

至于项目范围内世界集团的工厂用地，因可享受城市改造优惠政策，3倍地积内几乎不用补地价。花样年仅需建总面积约2万多平米的公共设施(包括一所学校及市场)以作补偿，赔偿予村民的款项约为人民币4亿元。按此估计，花样年于坪山项目39万平米的土地成本将仅约5亿元人民币，约每平米1300元人民币。按此计算，世界集团及花样年税前可共赚80-90亿人民币，每家约25-30亿。

虽然政府已经公示这块地已经确定开发了，不过要修建的话还有几年的光景。谁叫深圳的房价现在已经炒到了宇宙第二的位置，所以深圳缺地，城改项目就这么批了。公司的潜力主要是工业用地转换为房地产开发，深圳除坪山这块地外，龙岗还有更大的一片地。可谓十足闷声发财。

股价的成长烦恼

实际上整个坪山项目分两部分：世界集团的工厂和村民的土地。村民的土地是集体的，要谈判。世界集团的土地变城改项目去年年初坪山政府已批了并进行了公告征集居民意见，应该没有反对意见。按照政府公示基本确定项目已经正式进入开发实施阶段。

当很多人意识到深圳的房价爆发性飙升的时候，估计世界集团的老板也跟着乐。不过事实上，世界集团的股价一点都不领情深圳坪山项目的变化(港股每日成交稀少)，现价市值5亿是该暴涨呢，还是继续低迷等待?该股现价还不及香港主板一个壳的价值(香港主板净壳价大概6.5亿港元)。并且高管和管理层还有6830万股的购股权等待行使，价格最低0.237元。

不过很多人奇怪的是，去年股价飙升到1.28元的时候，这些权证并没几个行权套现。也许管理层也知道，坪山的房价已经升上天，三方(世界集团、花样年、坪山围)开发期还有几年，又何必如此早早暴露自己的目标呢?反正今年8月以来，港交所披露易显示大股东一直在增持。

据中国之声《央广新闻》报道，全球知名房地产咨询公司莱坊近日公布，去年一季度至今年一季度全球150大城市房价变动状况。综合统计，这些城市今年第一季房价平均上涨4.5%，榜单里面共4个中国大陆城市名列前10名，深圳以年涨幅62.5%勇夺第一。

各位看官，如今的实业有几个年利润能达到如此疯狂的诱惑?深圳民间有笑话故事，当初香港老板到深圳包二奶买房，后来迷迷糊糊成为投资客，多年后恍然大悟：当初怎么不多包几个三奶、四奶?虽是饭后茶歇语，但也是见证了这段历史，一声叹息。

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