万科（02202）9月及国庆假期销售情况电话会议（实录）

万科企业（02202）2016年9月份共实现销售金额253.8亿元（人民币），按年增长3.93%；销售面积213.4万平方米，按年增加15.85%。今年1-9月，累计实现销售金额2629亿元，按年增加45.68%；销售面积1992.1万平方米，按年增长38.35%。针对9月份及国庆假期销售情况，10月10日下午，万科高层召开电话会议，就相关投资者提问进行了在线解答。

A：9月份，万科长期关注的14个住宅地区情况如何？

B：万科长期关注的14个住宅地区的销售面积、金额环比相比8月份均有小幅度增长，幅度约为6-7%，同比去年9月份，增幅31-52%；9月份14个城市成交总额明显大于预期预售面积，库存环比较8月份继续回落。

从结构来看，在这14个城市中，一线城市（北上广深）销售金额占比35.1%。

从批售比来看，这14个城市平均约为1.44倍，与8月份持平，市场依旧处于去库存的阶段。其中，无锡的批售比最高，其次是上海的2.41，最后是杭州2.26。也就是说，这些城市的成交面积均在批售面积的2倍以上，供求关系比较突出。另外，批售比小于1且供应比较充沛的城市，如9月份的东莞，其批售比为0.94，是今年有史以来降到了1以下，9月份当月该城市批售面积108万平方米，预销售85万平方米，批售大于预销售；苏州连续4个月批售比小于1，9月份批售比为0.76，批售面积为112万，预销售是81万平方米。同样，沈阳9月份的批售比继续下滑，仅为0.89，连续3个月小于1,；深圳9月份的批售比最低，达到0.68。

9月份，14个城市的库存量为9800万平方米左右，较8月底继续减少197万平方米，库存面积与2011年11月大致相当。由于库存总量下降，成交量依然保持较高的水平。按照最近3个月成交面积计算，去库存周期为5.7个月。其中，9月份去库存速度最快的是杭州，下降了1.4个月，其次是广州，下降了0.8个月。

A：万科9月份销整体销售情况如何？

B：万科9月份销售面积、金额环比均有所上升，但销售均价呈现下降。其主要是受销售结构的影响，如签约的销售均价可能受到当月项目推出的优惠政策影响等。

9月份，一线城市（北京、上海、深圳）的销售金额占据总额度的18%，相比8月份的15.9%有所上升；二线城市的销售金额为64.8%，与8月份基本持平。海外销售1100平方米，销售金额约为1.13亿元，均价约为9.7万/平方米。

9月份认购面积环比较8月份上升了19%，总比增长36.6 %；认购金额环比较8月份上升了39%。总比增长82.7 %。

A：在新政下，国庆假期间的销售情况表现怎样？

B：在密集出台的新政策下，集团整体项目来访人数同比增长了32%，整体认购金额与2015年同期持平。今年国庆期间，万科推盘数量较同期呈现上升，也就是说推盘数量的增长大于认购金额的增长。与此同时，新政策也表现出了明显的效果，如因社保、贷款等客观因素令相关来访客户失去认购资格等。这一管控效果也势必会对万科四季度以及2017年一季度的成交量造成影响。

A：万科土地储备情况如何？

B：1-8月份，全国住宅开发投资累计完成14.3万亿元，同比增长4.8%，增速继续放缓。住宅新开发面积累计7.3亿平方米，同比增长11.7%，增速继续放缓。从土地供应来看，9月份万科关注的27个城市，新增用地1753万平方米，同比增长53.1%，成交量为2223万平方米，土地市场继续维持白热化现象。其中，南京、苏州土地拍卖非常热，9月中旬，南京迎来土地拍卖新政策的第一次高潮，14天内连续拍卖27宗地，均达到最高限价，且需要摇号来决定下家。

相比土地市场白热化、“地王”频出的现象，万科一贯坚持谨慎拿地的政策。9月份，万科只新增了5个项目，总的建筑面积76.8万平方米，其分别为：

第一块是厦门首开万科白鹭郡二期项目。该地块位于厦门市翔安区新圩镇，同新路与进场路交叉口西南侧。地块净用地面积约5.9万平方米，容积率1.5，计容积率建筑面积约8.9万平方米。万科拥有该项目51%权益，需支付地价款约10.01亿元。

第二块是佛山德胜项目。该地块位于佛山市顺德区，观绿路东侧、德胜中路南侧、碧桂路西侧、澄海路北侧。地块净用地面积约5.4万平方米，容积率3.0，计容积率建筑面积约16.4万平方米。万科拥有该项目100%权益，需支付地价款约18.17亿元。

第三块是泉州晋江金域滨江项目。该地块位于泉州晋江市池店镇，泉安北路与池峰路交叉口东南侧。地块净用地面积约4.6万平方米，容积率4.2，计容积率建筑面积约19.2万平方米。万科拥有该项目住宅部分95%权益，需支付地价款约3.37亿元。

第四块是大连金州新区五一路项目。该地块位于大连市金州新区，国防路、峰景西海岸中高端住宅区西侧，华都KTV、阿尔派足球场北侧，瑞清包装厂、瑞光非织造布公司南侧，阿尔派电子公司、金港医药东侧。地块净用地面积约8.3万平方米，容积率2.9，计容积率建筑面积约24.4万平方米。万科拥有该项目100%权益，需支付地价款约5.00亿元。

第五块是天津武清南湖地块项目。该项目位于天津市武清区，天河路西侧，京津公路南侧，东、北至用地边界。地块净用地面积约6.2万平方米，容积率1.3，计容积率建筑面积约7.9万平方米。万科拥有该项目100%权益，需支付地价款约4.80亿元。

A：近日，多达22个城市下发“楼市调控”政策，万科将如何应对？

B：事实上，房地产市场一直存在大小周期，这一次调控的政策对成交量的负面影响是存在的。因为此前的成交量已是连续18个月保持非常高的警戒线，房价和地价，特别是地价持续上涨，需求可能有一定透支。

此次的调控政策非常精确地对投资的需求进行了精确的控制，保障了本地居民与刚需的购房，我们认为影响最大的是投机客和使用杠杆的投资者。而对于房地产商来说，房价的上涨，特别是地价的上涨过快并不利于行业的发展。此次调控依旧是秉承了“因地制宜、一城一政”的原则，保持了合理的消费需求，利于环节“地王”频出的现象，淡化投资金融属性，最终利于行业健康平稳发展。

就万科而言，此次调控政策并非坏事，万科一直以来均是坚持稳健、错峰的投资风格，确保公司有价格合理的土地储备、充沛的现金应对一些周期性的情况。

A：“楼市调控”政策是否会影响万科业绩，能否预测全年销售金额？

B：从短期情况来看，新的调控政策将会对万科销售产生影响，但对这一影响，公司将会根据不同城市、政策制定相关的营销策略。9月份万科总销售金额已经达到了250亿元，从前三个季度平均情况来看，我们认为还是有机会实现进一步增长。但根据万科以往惯例，不会预测全年销售金额。