彩生活(01778)：转型升级已取得阶段性成果(附电话会议问答纪要)

12月29日，彩生活(01778)举行了电话会议。有分析师向智通财经转述，彩生活相关负责人表示，公司目前的经营情况整体向好，管理面积已经突破4亿平方米，服务面积超过8亿平方米(包含管理面积4亿平方米)。

彩生活提到，2016年公司在管理层中注入了新鲜血液，在中高层的人员配置上实现了优化。

除了人员方面的变动，公司还用业绩证明了其在转型升级上取得的阶段性成果，2016上半年增值业务利润贡献占比达到32%，仅次于基础物业板块成为第二大业务板块。

2016年11月18日，彩生活通过参股的方式与上海银湾达成战略合作，标志着彩生活由全委+收并购的扩张模式向平台输出的新模式转变。

对于2017年的展望，彩生活表示，公司将继续在技术升级以及生态圈运营等各个方面继续进行改善。

附：电话会议问答纪要

Q1：为什么会在这个时点进行战略转型，以后物业管理的增速会不会有所下降，未来在管理面积上的趋势是怎样的?

彩生活：平台运营思维是彩生活在上市以后就一直强调的。为什么会在这个时候开始选择战略转型呢?

2016年初以来彩生活在中高层人员配置上不断优化，特别是首席科学家张其亮先生的加入，为IT系统的优化起到了重要作用。而底层技术进步是彩生活得以平台输出的先决条件。

其次，合作的核心是你能够为合作伙伴带来什么。2016年上半年彩生活的增值业务利润贡献达到30%以上，证明彩生活已经可以通过平台带动增值业务增长，并与合作伙伴进行分享了。因此，彩生活与银湾合作针对增值业务利润对半分成，这对于彩生活来说是没有边际成本的。

第三，因为物业管理缺乏定价权，且成本很高，所以彩生活选择平台输出也是为追求更高质量的成长。当转型升级成为现实以后，物业管理就只是一个场景了。彩生活不必再强调物业管理权，而是通过平台输出服务更多业主，并且帮助更多物业公司实现转型升级。要看一家物业公司是否实现了转型升级，就看他的客户满意度和增值业务利润占比。

Q2：彩生活的增值服务是在行业处于领先地位，增值业务做的好，能不能反哺基础物业服务，例如提升基础物业服务定价权?

彩生活：基于生态圈的产品化运营思路，对于客户满意度和客户体验的提升是有很大的帮助。有一个指标，彩生活上市之前管理面积1.6亿平方米，客户满意度在行业内排名第七;在上市以后目前管理面积4亿平方米，在保证管理规模快速扩张的同时，实现了满意度连续两年排名第六。因此，彩生活相信，增值服务对改善用户体验有极大帮助。

对于定价权要分开看待，一方面可以通过提升物业管理费来实现，另一方面可以通过增值服务来实现。彩生活相信通过提升物业管理费来获取定价权挑战很大，不如通过增值服务给业主更好体验，同时实现利润的增长。

Q3：增值服务的亮点有哪些?彩生活接管小区以后，彩之云推广需要多久?是否需要技术改造?

彩生活：今年的亮点主要来源于“彩富人生”，是和金融企业合作，通过彩之云APP将社区资源和金融产品连接。彩生活相信每个垂直领域都有专业维度，所以彩生活不做金融，而是通过场景构建，将金融产品与基础物业服务紧密相连。

通过“彩富人生”产品，彩生活可以在一定程度上实现物业管理费的定价权，也是一种生活方式的演绎。因为购买“彩富人生”业主，彩生活可以通过业主画像，为其推送更多更优惠的生态圈内合作企业的服务，为客户带来更便捷、更实惠的生活方式。

2016年上半年“彩富人生”产品贡献收入也是毛利润1300万元，渠道费用大约是1%-2%左右。

彩之云APP在新进入小区一般需要6到12个月的推广时间周期。彩生活对于新进入的小区都要进行设施、设备改造，当然不同档次的小区改造标准不同。

Q4：彩生活以后还会以控股的方式并购物业公司吗?很多物业公司都在谋求上市，是否会提高收并购的价格?小股合作是未来行业大趋势，还是彩生活战略?

彩生活：从控股到小股合作，是彩生活的战略。一方面，彩生活的IT能力以及平台运营能力已经是全行业内的第一，也被很多同行所认可。所以才可以实现和银湾合作的几项原则，一是小比例参股，一般是5%到20%;二是彩生活不切分合作伙伴基础物业收益;三是彩生活输出技术，对方不需要IT开支，例如上海银湾的系统开支可以有原来的3-4000万减少至不足1000万，一部分的节约成本返还彩生活;四是在增值服务上和合作伙伴进行收益分成，这个是针对增量部分的划分，对于彩生活没有成本，对于合作伙伴增加利润来源，是整个行业都愿意接受的方案。

现在很多物业公司都在谋求上市，并谋求转型升级，包括和资本的对接。但是，任何企业都不会仅仅因为资本市场出现机会就转型成功，是需要3-5年甚至更长时间的沉淀。彩生活在上市以后其实是降低了对并购的依赖，上市前是并购为主、全委为辅;上市后是并购+全委并举。经过5年左右的时间沉淀，彩生活平台才具备了对外输出的能力。目前来看，很多尚不具备相应能力的企业，在过早接入资本以后，被证明其投入和支出往往是无效的。而这些企业也面临来自于资本的压力，因此会变成彩生活重要的战略同盟军。彩生活不仅不会切分这些企业原有的基础物业利润，还会节约其研发技术投入，并创新增加增值业务利润。

Q5：彩生活目前现金情况如何?明年的小股合作面积是否有指引?彩生活住宅的情况如何?

彩生活：因为接近年末，有一些指标目前不太方便透露。但是一些情况可以分享，一是目前公司的现金情况良好，经营活动现金流好于历史任何一年;二是小股合作以后，彩生活对现金的依赖程度慢慢减弱，未来2-3年彩生活总体现金流情况应该是逐年改善。

未来每年新增小股合作的面积大约是3-4亿平方米。

彩生活住宅目前已经有30多个项目落地，也已与安徽国购集团、西安荣华达成合作，对方都是当地非常有规模的开发商，预计未来一年销售1万套。

Q6：彩生活每年小股扩张3-4亿平方米，是和大型物业公司合作吗?合作推进有无困难?

彩生活： 2020年的既定战略目标是平台服务面积达到25亿平方米，每年增长大约为3—4亿平方米，目前我们都是和一些大型服务面积的公司在合作。

目前合作顺利推进：第一，彩生活与合作方的关系就像Google和小米一样，Google的上市并不会对小米有任何的影响;第二，任何人都阻挡不了一家公司有上市的想法。在与彩生活合作后，彩生活作为平台公司(类似安卓系统)，而合作方则成为产品公司;第三从财务报表上来看，降低合作公司的技术投入，通过彩生活的技术输出，优化了成本，并且带来了平台上增值服务的收益，这是所有的公司都愿意接受的。

目前还有很多大中型物业企业还没有想清楚该怎么做社区服务，但又过早的接受了资本市场的橄榄枝，这时候资本就容易成为一把利刃。而彩生活的出现，使得很多企业都表示出了明确的合作意向。

Q7：在增值服务的推广上，小股合作物业公司会不会没有足够的推广积极性?

彩生活：所有增值服务的推广都是基于彩之云这个平台与各个专业领域的垂直服务公司合作，从传统的“云”-“管”-“端”模式，进化为从“云”到“端”的服务模式。

如果所有产品和服务的推广都需要“管”去不断监控，进而让基层人员不断的去地推获客的话，成本是极为高昂的，推广也会受阻。但是，当这些产品在彩生活平台上已经实现了从“云”到“端”的运营思路的时候，这套模式就同样适用于合作企业了，因为这中间就不需要太多管理成本了。其实是制定游戏规则，并把游戏规则落地到每一个社区，落实到社区里的每一个工作人员，来形成利益分配。对于物业这个行业来说，在线下端强调的是利益分配和满意度，越到每一个线下端，越不需要出现复杂的决策。

Q8：除了彩富人生增值计划，其他增值服务的情况如何?

彩生活：很多物业管理公司对专业细分领域都会考虑，让其自身体系下的团队去做某个垂直领域的产品，会涉及到很多方面，例如洗衣、做饭、社区柜等。什么都能做，这就有一些不可思议了。

而彩生活则是让生态圈的所有产品公司来做服务，像亚马逊的平台一样，面对所有商户，我们把底层的云开通，让每一个垂直的产品线在彩生活的社区里面，来驱动线上线下的资源、平台的资源，还包括客户经理。

彩生活这块的收益叫做佣金，所以彩生活的增值服务毛利率是100%。上半年来看我们增长最快的是“彩富人生增值计划”这个板块，其他则是保持在一个相对稳定的增长。上半年我们的房屋服务收入是在800万左右，也是毛利润的概念。从下半年来看来，多板块都开始贡献收益了，例如能源板块。预计彩生活全年的增值服务收益占比将维持在和上半年差不多的比例。

Q9： E理财未来会不会因为去杠杆而出现坏账?如果产品出现问题，对彩生活会形成什么负面影响?

彩生活：第一，目前很多金融企业想要进入社区，但是如果直接进入社区售卖产品，获客成本会非常高。但如果将金融产品与彩生活的基础服务进行包装，这是一种更好的服务方式，很多大型的金融企业也已经认识到这一点，目前我们已经和平安以及安邦等签署了战略合作协议，逐渐帮他们的产品包装进入社区。

第二，彩生活只做平台，不自己做金融，这是和很多物业公司不一样的。彩生活不具备在金融或者房屋等服务上的专业性，这也不是物业公司该做的事情，所以即使有坏账也和彩生活没有关系。

第三，彩生活会定期要求合作伙伴将通过彩生活平台募集到的资金在投出去后的坏账率做一个回顾。目前来看，还没有出现过一单坏账。

第四，彩生活对自己提供的产品会进行风险评价，对合作金融机构进行风险尽调，及早的预防可能出现的风险。

第五，彩生活的首席科学家，之前为思科大中华区金融板块的首席架构师，工、农、建、交四大行的IT架构都是其搭建的，还是五道口的金融教授，非常熟悉金融产品，能够帮助彩生活加强对于风险的控制和产品的筛选，也能在交易的过程中提出对对方的约束条件。

Q10：为什么彩生活的增值服务内容和推广方向与很多其他物业公司不一样?

彩生活：与物业基础服务强相关的，彩生活称之为战略优先级。例如，E维修、家51、E能源、E停车等。另外一类，是与生活服务场景极为相关的。

第一类，是通过在公共区域建立信任关系进入业主家庭服务，这是最好的路径。例如，以平台孵化E维修为例，目前估值接近6亿人民币，已成为上门维修服务行业第一。其资本效率远远高于行业竞争对手，E维修目前的日均单量为1万单，所消耗的资本仅900万元人民币。

在生活服务方面，彩生活有房屋服务，以及随着信任关系衍生出来的E维修到家维修服务。但是，我们认为不应该首先考虑进入业主家庭赚钱，因为如果基础的物业服务做不好，进入家庭显得非常粗暴且很难实现。