房企抗风险能力强不强 光看负债率行吗?

作者: 智通财经 刘瑞 2017-01-06 15:50:06
​近日,各大房企陆续发布过去一年的销售业绩。1月6日,中国恒大(03333)发布2016年全年销售业绩公告,合约销售额、销售回款及现金余额分别约为3733.7亿、3008.9亿和3043亿。

近日,各大房企陆续发布过去一年的销售业绩。1月6日,中国恒大(03333)发布2016年全年销售业绩公告,合约销售额、销售回款及现金余额分别约为3733.7亿、3008.9亿和3043亿。

相关分析人数认为,对于外界所关注的抗风险能力问题,不应单纯看负债率水平高低,而应结合现金余额进行综合分析,才能准确评估房企真实的抗风险能力。恒大负债率水平相对较高,但其超3000亿的充足现金足以覆盖短期债务,抗风险能力突出。

就2016年的房企销售数据来看,万科已经被拉下“神坛”,而恒大以3733.7亿销售业绩位居房企销售排行榜第一名。

恒大成首家3000亿现金房企

数据显示,截至2016年6月30日,万科(02202)与碧桂园(02007)其他两家第一梯队的房企现金余额分别约为718亿和494亿。而同期恒大现金余额为2120亿,分别较万科和碧桂园高出1402亿和1626亿。

按行业正常的销售额增速和销售回款比例测算,即使下半年万科和碧桂园现金余额大幅增长,也无法超过3000亿。

对比“两桶油”的数据显示,截至2016年6月30日,中石油和中石化现金余额分别为1208亿和864亿。

由此可见,恒大超过3000亿的现金余额足以稳居行业第一,并远超同行,甚至中石油和中石化等大型央企。

房企负债率“虚高”

尽管现金余额充裕,房企负债率相对较高也引人关注,引发市场对企业抗风险能力的担忧。

中国房地产业协会发布的《2016中国房地产上市公司测评研究报告》显示,2015年我国房地产行业负债水平保持高位运行,平均净负债率为96.09%。

但客观而言,房地产负债水平是由其自身行业特点和行业政策特殊性决定的。我国房地产行业实行商品房预售制,房企往往有大量预售款,但会计处理上只能作为负债,导致财务报表中负债水平相对较高。同时,土地储备是以土地原值而非土地市场价值纳入总资产计算,忽视了土地溢价影响,也造成房企负债率“虚高”。

现金充裕的房企抗风险能力强

相关分析认为,由于房企负债水平“虚高”,传统的财务分析方法主要关注负债率指标,夸大了其债务风险,无法准确衡量企业的抗风险能力。

“评判房企抗风险能力,不能只看负债水平,而应结合现金余额这一关键指标进行考量。”有业内人士表示,现金充足的房企抗风险能力反而更强,即便负债率较高,财务也是安全的。

对于房企的抗风险能力,值得重新认识并深入研究。以恒大为例,截至2016年6月30日,一年内到期的借款为1728亿,而现金余额高达2120亿,不仅足以覆盖短期负债,更高出了近400亿。

“3000亿充足的现金足以应付各种可能发生的债务风险。按照最极端的假设,即便一年多恒大一套楼也不卖,也不会陷入债务风险。”相关分析人士表示。

中信建投最新研报还指出,目前房地产企业分化明显,行业并购整合加速,那些拥有健康的杠杆水平、充裕现金的企业,将在未来行业格局重构中掌握主动。

此外,智通财经了解,近日克而瑞副总经理林波在电话会议上就17年房地产形势进行了分析。他表示,17年市场调控会收的更近,形势会更加严峻,但对大型房企来说会是一个好机会。

林波指出,未来,大型房企的业绩还会保持增长,市场份额会进一步向这些企业集中。回过头看历次调控数据,每一次调控对大型房企来说都是市场份额扩张的好机会。而对中型房企来说则会是一个比较大的挑战,因为大型房企有品牌和较强现金流支撑。另外他还表示,未来房地产行业门槛会越来越高,市场也会更加集中,如果房企不做强做大,就会被行业淘汰。所以在收并购方面,房企们都会做一个比较积极的扩张。

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