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3734亿背后的“恒大”秘密 超级阵营步入“万亿时代”

文 / 智通财经 2017年01月08日 21:05:46

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恒大重组深深房引入300亿战投,成为2017初房地产界最为引人注目的事件。其中,恒大的业绩承诺,以及热烈的市场反应,尤受业界关注。

恒大和投资者的底气来自哪里? 1月6日恒大发布的业绩公告透露了当中的秘密。

数据显示,2016年全年,恒大累计实现合约销售额3733.7亿,居行业首位。以此推算,恒大或已锁定超过371亿的净利润,在此基础上,三年完成总计888亿的业绩承诺应当无虞。

清晰的业绩预期

在与深深房签订的重组上市协议中,恒大对2017-2019年度预期的销售额分别约为4500亿、5000亿、5500亿,营业额分别约为2800亿、3480亿、3800亿,净利润分别约为243 亿、308 亿、337亿,并承诺未来三年的净利润总额不低于888亿。

有机构据恒大年报近三年数据测算,平均交楼率为78%,按2016年3733.7亿的销售额可推算出,其2017年营业额将达2912亿,已超2800亿的承诺目标。而要实现2018年、2019年承诺的营业额目标,增幅只要分别达到19.5%和9.2%。

另根据克而瑞发布的数据,2016年恒大的权益销售额为3551亿,对应的权益比约为95%。从恒大历年的年报分析,2009年上市至2015年,恒大的核心业务利润率为10.45%,若按照2016年3551亿的权益销售测算,归属母公司的净利润将超过371亿。这也意味着,恒大在尚未回归A股上市之前,就已锁定其承诺888亿净利润的四成。

根据恒大自2009年至2016年历年业绩数据,销售额年均复合增长率高达43.6%,假设在2017年,恒大销售额依然能保持该增长水平,年销售额能达到5347亿,对应权益销售额为5079亿,净利润将可达到530亿。加上此前锁定371亿的利润,恒大888亿净利总额可提前锁定。

尽管以上只是理论上的数据测算,但也可从中看出,恒大对未来三年的业绩仍预留了较大的空间。这或许也可以解释,战略投资者愿意砸的逻辑——他们已看到恒大清晰的未来。

超级阵营步入“万亿时代”

在恒大看似激进的业绩承诺背后,是中国房地产市场进入了并购整合周期,超大型房企强者恒强,规模之争已完全成为大象之间的游戏,而在大象们的竞争中,并购整合能力超强的那些房企,将成为最后的胜利者。

如果说,2015年之前,房地产行业通过土地招拍挂和公开市场拿地,开发商就能轻松获得土地溢价,卖房盈利,那么此后,这一路径已然失效。而对于恒大来说,则抢先找到了另一条路并占得先机,那就是兼并收购。

2015 年前后,当中国房地产行业处于阶段性波谷,不少市场参与者期待退出之际,恒大却逆势而动,踏上了极速并购扩张之路,一度被视作激进之举。

克而瑞统计显示,2015年下半年,恒大以超600亿元总价先后收购了中渝置地、华人置业、信和置业旗下的重庆和成都物业、香港万通大厦及新世界内地物业。其中去年12月单月快速收购9个项目,创下行业之最。

此外,恒大于2016年继续收购了盛和四大顶级项目和成都锦江区地块,加上即将开盘及正在建设中的深圳旧改项目,恒大可销售面积持续增加。据恒大2016年中报披露,深圳土地未来将为恒大带来的高达约4000亿的货值。

随着2016 年市场快速回暖,开发商蜂拥冲进土地市场抢夺地王,业内才发现,真正的赢家早已潜伏。

恒大2016中报显示,截至2016年6月,恒大总土地储备达1.86亿平方米。恒大总裁夏海钧曾在中期业绩会上公开表示,即便恒大五年内不买地,也可以保证未来几千亿的销售规模。

一位开发商人士概叹,随着市场集中度逐渐提高,给恒大等超大型房企所带来的并购整合机会也更多,而这也将推动恒大继续实现快速销售和规模扩大,恒大的“大”远不止于此。

资料显示,许家印在去年恒大集团20周年庆典上透露,到2020年,恒大总资产将超3万亿,地产年销售规模超6000亿。

放眼房地产行业,敢提出“万亿”目标的并非恒大一家。万科早前曾公开表示,未来五六年要实现营业额 10000 亿,市值也将达万亿水平。

如今,超级房企都在向万亿级跨进。中国指数研究院认为,2016年房企超级阵营外延扩张与内生增长并举,为“万亿级”增长前景全面铺路。


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