铜锣湾租金比高峰回落五成！ 香港零售寒冬下奢侈品何时止血？

近年来，时不时都有名店品牌表示要关店。最近有消息指，去年宣布要退出奢侈品行列的德国名牌Hugo Boss也计划将中环旗舰店分拆出租，帮补家计。

这些曾经一掷千金，以天价租铺的奢侈品牌，在香港零售寒冬下难熬贵租金，有人关店，有人分拆出租，想尽办法节省开支，尚不知何时止血。

业界人士表示，铜锣湾购物区的铺租已经比高峰回落五成，相信今年仍会继续下跌。

生意好时天价铺租不成问题

前些年人民币不断升值，内地访港旅客大增，不少名牌赚钱赚得眉开眼笑。发达国家深陷欧债危机，美国和欧洲的经济疲弱，名店当地的生意应声下滑，而这时冉冉升起的中国购买力成为他们的救命稻草，香港则成为他们抢占中国市场的重要跳板。

美联工商铺行政总裁黄汉成对智通财经表示，之前内地旅客涌入香港，一般外国品牌为打造品牌，喜欢租用香港一线街道地铺。有些店铺并非为了赚钱，而是为了抢占市场份额，提供知名度。 

COACH是之前内地旅客来港“买买买”的受益者之一。该品牌从2008年以月租260万元（港元，下同）租了中环一个显眼的商铺做旗舰店，位处中环皇后大道中。从地铁出口前往兰桂坊，这里可以说是必经之处。

地点如此优越，游客生意袋袋平安，所以COACH在2012年续租5年，而租金则飙升1.8倍至720万元。根据该品牌网站，COACH手袋平均5000至6000元，即使不计算其他成本和支出，都要每天卖40-50个手袋。当然内地旅客客流量大，消费欲旺盛的时候，这都不成问题。

业界人士向智通财经透露，如果租金占营业额的15%以下，一般企业都可以接受。而一些高端奢侈品，例如珠宝钟表等，销售巅峰时期几百万的租金可能只占营业额的不足5%。“劳力士随便一只都上万，风光的时候他们一日可以做成千万的生意，普通日子都有百万，一个月生意额达一亿也不是难事。”

内地旅客购买欲大，刺激奢侈品店疯狂增长。“名牌的高层也不是集体发傻，他们之前看好内地旅客消费的增长，当然是计算过可以赚钱，才会天价承租，只是他们没有猜到这么快Game Over。”

从一掷千金到败走离场  

早年间内地豪客趁着人民币升值，来港消费打八折，从奢侈品到年货都开启疯狂扫货模式。曾经香港尖沙咀广东道的名店外大排场龙，你有钱也未必可以买得到。

但是好景不长，内地访港旅客从迅猛增长到增长放缓，再到减少，再加上内地打贪等多重冲击下，香港零售业步入寒冬时期，自2015年年初起连续下滑21个月。生意大跌，导致那些曾经一掷千金，天价承租的品牌纷纷关店，有些甚至不惜提早退租，付高昂的违约金，止损离场。

COACH 2015年宣布关闭中环旗舰店，可谓奢侈品在香港零售寒冬流下的第一滴血。其后不少品牌，例如Prada、Ralph Laure、Burberry等都加入关店大潮。

时尚品牌Abercrombie & Fitch 2012年以月租700万元在中环开设旗舰店，当时肌肉男的宣传攻势成为城中热话。租约期为9年，本来应该到2020年10月底才到期。然而如意算盘并没打响，零售市道低迷，生意节节败退，该品牌宣布关闭旗舰店，提前结束合约，或要支付逾亿元的违约金。

购物天堂失色  旅客外流日本、韩国等

香港被誉为“购物天堂”，从开放内地旅客自由行以来，吸引不少内地旅客来港购物。随着内地中产家庭数量上升，购买力增加，不少国家对内地游客放开签证限制，香港不再是唯一的购物天堂，日本、韩国和欧洲都分摊了香港的旅客资源，尤其是高消费旅客。

2015年内地访港旅客减少3%，去年首11个月更跌7.8%。

就在内地访港旅客消费疲弱之际，内地游客却在日本“爆买，可谓“丁财两旺”。

日本国家旅游局的数据显示，去年首9个月累计访日外国游客人数达1797.8万人，其中中国游客占比超过25%。仅9月内地游客就增加了6.3%，达到52.23万人。中国更成为是首个赴日旅游人数突破500万大关的国家。

日本观光厅资料显示，中国游客在日消费额从2014年的5583亿日元，大增1.5倍至2015年的14174亿日元，占比由27.5%大增至40.8%。

内地旅客赴日消费也拉动了很多奢侈品在日本当地的销售额。据智通财经了解，近两年COACH香港及澳门地区销售表现持续疲弱。但该品牌2015-2016财年期间，在日本销售额上升7%，主要因为春季的游日中国旅客数目剧增加，带动销售。 

香港旅游界议员姚思荣表示，韩流文化当道，日本价廉物美，加上人民币兑日元和韩元近年来升值，很多内地旅客都转向日韩旅游消费，分薄了香港的旅客资源。

铜锣湾租金高峰回落五成  业界料今年将继续跌

名牌店关了一间又一间，香港购物区的铺租也大幅下滑。铜锣湾的铺租较2013年的高峰期大跌超过五成，尖沙咀、中环和旺角都跌约40%，跌回2011至2012年的水平。

黄汉成表示，虽然目前的租金已经比高峰大幅回落，但其实2011年至2012年的租金水平仍是一个很高的基数。因为租金在2010年曾经狂涨，当时不少铺租都翻倍。所以预期未来应该仍有下降的空间，预期今年一线店铺的租金会继续跌15%至20%。

他又指出，之前的铺租升幅实在太夸张，这些奢侈品关店是理性选择。而且很多店铺一开始在购物一线区域天价租铺，是为了抢占市场份额，打响知名度。现在很多已经收到效果，就无须再这么多一线街铺，预期还会有更多位处购物旺区的名牌店铺会关闭。

戴德梁行执行董事、香港商铺部及写字楼部代理服务主管林应威表示，一线铺租在过去两年经历了长时间的调整。失去奢侈品商铺的扩充需求，核心零售区的铺租自2014年年中已开始持续下跌，但跌势在去年开始减慢，今年租金跌幅约5%。（文/黄旖琦 发自香港）