获德银“买入”评级，绿城管理(09979)的投资价值正不断被市场认可

前不久才获瑞银“买入”评级，近日绿城管理控股(09979)又传出被大行青睐的好消息。

6月4日，德银发表研究报告指，将维持绿城管理控股“买入”评级，在可持续的增长前景及市场领先地位下，公司中期将迎来估值重估，目标价由5.04港元上调24.2%至6.26港元。

从报告披露的消息来看，德银维持“买入”评级绿城，主要是由于其强劲的需求所致。具体而言，根据早前公布首季新签约项目管理面积为902万平方米的数据来看，这一数据水平已经达到去年全年新签约的48.3%，虽然当中有部分是延期项目，但仍反映需求强劲的趋势。

事实上，绿城管理不断扩大的代建项目需求，也反映出房地产行业正在向代建这一轻资产模式转变的趋势。

近年来，随着中国的房地产行业逐步由土地红利、金融红利向管理红利时代迈进，行业的风向在悄悄改变——从以融资高杠杆为主的高周转模式逐渐向依靠运营管理、产品力为主的轻资产模式转变。

值此之际，拥有无负债、强现金、抗周期的代建模式也已经逐渐被市场认可。这一点亦可以从由绿城管理的5月27日举办的“让世界变轻”的首届中国代建价值峰会窥出究竟。

在这个峰会上，绿城管理和其它头部企业对代建行业的分析和解读让外界看到这一行业不一样的增长动能。

一是，从行业上来看，蓝海气质尽显的代建行业，仍具备不断扩大、不断渗透的增长能力。

此前中指院研究报告显示，预计国内到2025年代建市场容量将达2.2-2.5亿平方米，在中性假设下，代建项目销售额将超2万亿，这是之前市场对于代建行业的发展空间预判。虽然万亿市场规模在很大程度上已凸显出这一行业的蓝海气质，不过，随着地产存量时代的到来，城市更新、保障住房、租赁用房等领域的开发，或将进一步打开代建行业的市场规模。

据峰会发布的代建行业蓝皮书预测，由于市场需求不断扩大，越来越多品牌房企开始转型，代建行业的渗透率也因此得到迅速提升：代建市场规模占比将以年均21.3%的速度高速增长，到2025年代建行业规模预计渗透率将达到12.5%，对应2021年的4.8%的渗透率。另外，按照欧美模式代建业务占比可做到20%-30%，以平均值25%估算，代建行业的渗透率还有5.2倍的空间，未来发展十分可观。

二是，从公司层面上来看，绿城管理作为“代建行业第一股”，在不断扩大的市场助力下，估值还有更大的上行空间。

智通财经APP了解到，绿城管理成立于2010年，于2020年在港交所上市成为中国“代建行业第一股”，经过10多年的发展，该公司在中国房地产轻资产开发模式上俨然已具备“领头羊”效应了。同时在经营状况上，低负债、强现金流等表现也使其具备“现金奶牛型”优势。此外，围绕代建行业在产业链上打造的“第二增长曲线”，也让外界看到了它持续不断的的增长动力。

从上述表现来看，无论是市场空间，经营状况，还是未来成长力，绿城管理都不失为一只潜力满满的优质代建股。

不过，从估值层面上来看，相对于同样有着轻资产模式特点的物业板块而言，绿城管理作为“代建行业第一股”估值却处于被低估的状态：截至目前，绿城管理市盈率TTM仅20倍出头，而港股物业服务及管理板块的市盈率近45倍，头部企业华润万象生活的市盈率TTM更是高达100倍。由此可见，估值水平明显低于物管行业龙头企业的绿城管理，估值亟待市场重估。

基于上，不难看出，随着代建市场的成长力不断释放，叠加自身优质基本面以及潜在增长动力等优势助持，绿城管理后续估值还将存有更大的向上增长空间。