佳兆业(01638)爬出毛利率3%的谷底后，如何追上“过尽千帆”?

3月27日，停牌近两年的佳兆业(01638)终于得以复牌。“重见天日”的佳兆业在复牌当日迎来暴涨，不过却有投资者担忧，佳兆业这样的喜悦能够维持多久?

有分析指出，2015年，佳兆业的毛利率受重挫低至3%，虽然2016年有些许提升，但是总体来看，佳兆业产品的竞争力已远不如停牌前。佳兆业虽已复牌，但是如何提升业务能力，恢复市场信心，还有很长一段路要走。

3%的毛利率

根据佳兆业的业绩公告显示，目前佳兆业的收入主要来自以下板块：物业发展;物业投资;物业管理;酒店及餐饮业务;戏院、百货店及文化中心业务。

从2014年至2015年，佳兆业的收益分别为196亿元人民币(单位下同)、109.3亿元、177.7亿元。

智通财经注意到，虽然目前佳兆业业务多元化，但是物业发展依然是公司收入最主要的来源，近三年物业销售收入占总收入的比例一直维持在9成以上。具体来看，2014年至2015年，其占比分别为:97%、94.2%、94.2%。

物业销售撑起了佳兆业的一片“天”。不过早在2014年11月，佳兆业在深圳的若干房源就被锁定和查封。佳兆业表示，所有查封和锁定已经在2016年7月前解除。

在遭受锁房重创之后，佳兆业的物业发展恢复得如何?

根据公告显示，2014年，佳兆业来自销售物业的收益约190亿元，同比减少0.5%，而已交付总建筑面积约259.6万平方米，同比仅增加1.9万平方米。

2015年，销售物业给佳兆业贡献的收入为102.9亿元，同比减少45.8%。佳兆业解释称，该减幅主要因为公司在2015年的已交付总建筑面积约113.2万平方米，同比大幅减少56%。

佳兆业的销售物业收入和已交付面积在2015年都被“腰斩”，不过在2016年情况有所好转。2016年，这两项数据分别为167.4亿元和186.7万平方米，同比分别增加62.6%和64.8%。

值得一提的是，佳兆业上述的大起大落或令人眼花，不过从毛利率来看，其落后同业的脚步一目了然。

根据公告显示，2014年至2016年，佳兆业的毛利率分别为14.6%、3.1%、13%。佳兆业解释称，毛利率的起伏和确认的物业销售的每平方米建筑成本有关。

智通财经注意到，在佳兆业陷入各方危机的这三年，同业在抓住火爆楼市，迅猛向前冲的同时，也保持着较高的毛利率水平。

根据wind提供的同业对比数据显示，2014年至2016年，行业的平均毛利率分别为29.6%、26.3%、28.4%。

相比较之下，佳兆业的毛利率一直在拖着行业的后腿，尤其是该公司毛利率曾低至3.1%，公司盈利能力大幅衰弱，由此可见。

三年的时间，“沉舟”侧畔，千帆已过。元气大伤后的佳兆业，何时才能追上平均线?

新业务贡献杯水车薪

主力业务发展恢复尚需时日，而近年佳兆业重金布局的新业务——文体产业又能在公司业绩方面发挥多大作用?

智通财经注意到，从2014年开始，佳兆业在年度业绩公告中新增了一个版块的收益，即戏院、百货店及文化中心业务的收益。

据了解，早在2012年，佳兆业就开始涉足文体产业，场馆运营是其核心业务之一。公司运营的场馆包括深圳大运中心、盐田体育中心、南山文体中心等。根据官网信息显示，目前佳兆业场馆运营面积有85万平方米，管理场馆总资产超过100亿元。

2015年以来，佳兆业整合旗下文体、旅游、酒店、影院等业务板块并成立文化集团，开始在文化和体育领域发力。2016年9月6日，佳兆业重金布局体育，宣布联手凯兴资本、佳兆业资本共同启动重量级体育产业投资基金项目——佳兆业凯兴体育基金，规模达100亿元。此外，佳兆业在2016年也展开收购深圳足球俱乐部等一系列并购动作。

今年2月，佳兆业被曝出参与竞购中体产业(600158.SH)22.0733%股权一事，再度令业界猜测公司要向体育产业转型。彼时，佳兆业向智通财经表示，文体产业是佳兆业多元化战略的一个重要部分，未来将会大力进行发展。

智通财经注意到，从2012年至今，佳兆业在文体的投入已有些时日，但是这些业务在业绩贡献方面还是十分微弱。

根据公告显示，2014年至2016年，佳兆业来自戏院、百货店及文化中心业务的收益分别为6880万元、1.1亿元、2.53亿元。

佳兆业解释称，上述业务逐年增加，主要是因为业务扩展所致，也就是说公司通过不断的收购扩大该项业务规模来增加收入。

那么，这项公司倾心布局的新业务何时能够有内生式的爆发增长?

坐拥一二线就能“吃穿”不愁?

在3月27日召开的公司业绩会上，当被问及如何保证达到千亿的发展目标时，佳兆业主席郭英成答复称，公司在一线城市有很好的资源，深圳广州的房价大家都清楚，未来公司的发展空间很大。

佳兆业坐拥一二线城市的土储，就不用愁了?这其中有5点值得关注。

1、实际上，佳兆业一直在一二线城市发展。据了解，早在2011年底，佳兆业就提出了回归一二线城市战略，成为行业最早回归一二线城市的房企之一。

从合约销售额来看，2014年至2016年，珠三角地区贡献占比分别为52%、36%、45%。

虽然身居一二线，但是佳兆业物业的平均销售价格却没有多少竞争力。根据公告显示，2014年，佳兆业的平均售价为9394元每平方米，同比下降4%;而在2015年低至7372元每平方米，同比大幅下降21.5%;2016年在火爆楼市的刺激下，佳兆业的平均售价得以提升至13150元每平方米。根据广东省房协在2016年12月底发布的数据显示，当年1至11月，珠三角商品房销售均价为13272元每平方米。

2、城市更新一直是佳兆业重要的发展战略，也是公司的核心竞争力。从1999年开始，佳兆业就从事城市更新业务，一直深耕旧改领域。然而，目前佳兆业的核心优势和同业比起来，也落后不少。

值得一提的是，如上述分析，目前佳兆业物业发展的毛利率还处于行业“垫底”水平，还有一个爬坡过程。而与其同样有旧改项目的一些房地产企业，在2016年的毛利率则高约50%。

3、目前一二线城市新增土地供应持续不足，许多地产开发商都盯上了旧改项目。有分析指，佳兆业失去了近2年的发展时间，已经在龙头房企的竞争中掉队，在竞争激烈的旧改市场中，很难再大规模染指新的旧改项目。

4、佳兆业近年的土储在减少。根据公告显示，2013年，佳兆业的土储就已经有2330万平方米。而在2014年仅略微增加至2340万平方米;2015年时减至2309万平方米。而截至2016年12月31日，佳兆业的土储为2100万平方米，其中有80%位于一线城市及二线重点城市。

5、近期楼市调控加码。近日，全国多地发布楼市调控新政，环珠江三角洲的广州、东莞、佛山、中山纷纷升级楼市调控政策。 据不完全统计，3月以来全国已有24城启动或升级了限购。

有分析指，从全国趋势看，本轮房地产调控相比“9·30”执行力度更严，特别是北京为代表的一线城市，再次全面收紧。

2至5年内要还清789亿元借款

除了要关注佳兆业前雇员308亿元借款造假的后续动态外，还有如下数据也值得关注。

根据公告显示，2014年至2016年，佳兆业年度亏损分别为：13亿、12.5亿、3.5亿，也就是说这3年，佳兆业一共亏了29亿元。

此外，截至2016年12月31日，佳兆业的现金及银行存款账面值约166亿元;公司的总借款约为875亿元，其中约78亿元须在一年内偿还，约789亿元须在两年至五年内偿还，约9亿元须在五年以后偿还。

智通财经注意到，近年佳兆业的借款成本也居高不下。根据公告显示，2014年，佳兆业的借款成本约57亿元，同比大幅增加40.8%;2015年约73亿元，同比增加28.1%;2016年约82亿元，同比增加11.3%。由此可见，2014年至2016年，佳兆业的借款成本一共为212亿元。

对于上述借款成本连年增加，佳兆业解释称，主要是因为年内平均债务结余高于前一年所致。

一边要恢复竞争力，一边要偿还巨额债务，复牌之后的佳兆业面临的压力不小。不过，佳兆业何时才能扭亏为盈这是投资者最关心的第一个问题。