绿城中国(03900)业绩会上的大实话:2016年中国房产销售12万亿 投资客占40%

作者: 智通财经 李辰 2017-03-28 09:52:19
2015年经历缺钱和股东更换风波后,绿城中国2016年重拾增长,管理层表示未来继续谨慎拿地,求质不求量。

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3月27日,绿城中国2016年全年业绩出炉,在经营重回稳定后,终于拿出亮眼成绩单。全年总合同销售金额1,139亿元,较2015年增长58.4%,首次突破“千亿”规模;实现收入289.75亿元人民币(单位下同),同比增长11.2%;实现净利润19.17亿元,同比增长135.8%。

其中,投资项目合同销售面积累计取得约483万平方米,合同销售金额约人民币958亿元;代建项目累计取得合同销售面积约143万平方米,合同销售金额约人民币181亿元。

可以说,绿城取得这样的成绩,说明其已走出2015年现金流紧缺和由此导致的股东更换风波。2015年,绿城和融创中国股权收购作废,宋卫平退居幕后,中交建增持1亿股成为第一大股东,在种种“折腾”下,全年营收同比减少18.7%,净利润同比则下降六成。

而目前的股东结构,管理层表示是房地产企业中少有的,也是对公司极为有利的混合所有制结构:前四大股东分别为央企中交建,九龙仓集团母公司会德丰,宋卫平和寿柏年。

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实际上,2016上半年,绿城的财务已经开始改善,虽然营收同比下降10%,净利润已经同比增加16.5%。而且,中交建的资金和资源支持,使得2016中期净负债率较2015年末下降了3个百分点,平均融资成本也由2015年末的7.3%压缩至6.3%。

同时,虽然股东大变样,绿城却还是延续了宋卫平时代的精品战略,不去一味追求市场份额和规模,而是围绕核心城市和核心地块做精品项目。管理层表示,如果房地产市场的投资和炒作需求减少,逐渐回归到居住本身的话,坚持打造高质量房产的绿城或将占有越来越大的市场份额。

2017年,绿城集团预计整体可售货源约为871万平方米,整体可售金额约为人民币1,493亿元。其中,105个投资项目或项目分期在售,预计可售货源约571万平方米,可售金额约人民币1,125亿元;代建项目预计可售货源约300万平方米,可售金额约人民币368亿元。

(附现场问答实录)

问:今年的销售有多少来自代建(非投资项目,简称代建)?

答:代建去年完成销售180亿,今年计划超过200亿,代建市场主要集中在三四线城市。从今年一季度代建总体销售看,市场非常好。

问:今天二级市场的跌幅很大,管理层有什么看法?

答:感谢大家对股价的关注和关心,今天大盘整体下滑,内房股整体也受到一定冲击,绿城今天回撤比较大。其中或许有海内外投资者进来对内房股一致看好,涨幅很大的因素。而且从绿城的业绩回升,发展战略,公司治理方方面面都取得了长足的进步。据内地投资者和我的联系和判断来看,有更多的投资人在看好。具体下跌原因也不得而知。

问:绿城在海外市场扩张上如何选择?

答:海外市场的话,目前实质在推进印尼雅加达的项目,销售非常好,一期已经全部卖出。(绿城作为项目小股东和项目大股东中交合作)。不过,尽管大股东在全球180多个国家都有很好的资源,但绿城的海外战略还是比较谨慎。因为从内房股进军海外看,成功案例不多。同时绿城是以产品力,品牌力,服务品质著称,而由于海外当地的气候,人文,法律,价值体系的不同,如果绿城在海外产品品质做不到设定要求,原则上就不进入。目前,在做大量的前期工作,研究当地的客观环境,派设计师进入当地市场研究,这样做才有进入海外市场充分的理由和信心。进入海外,绝不单独考虑赚钱,一定要能把品牌也植入进相关国家。

问:去年公司只拿了九个项目,今年如何维持千亿销售规模?是否主要靠代建?

答:去年房地产企业规模都有扩大,高的有3000个亿,规模虽然也很重要,但一定要做到有质量的增长,否则就很危险。这个危险有两个方面:一是对投资人不负责任,二是对购房的客户也不负责任。具体来说,去年大体新房销售金额12万亿,其中5万亿是投资或投机购买,其余7万亿为购买者自住,而今年预计在调控下会降到7到8万亿,调控包括对消费端的按揭贷款收紧,和对供给端来讲,拿地的融资全部取消,开发贷也收紧,更不要说表外融资等等。

因为投资和投机的需求不在乎房产质量和服务质量,而成交下来以后,更多的需求回归到居住本身,重视房屋质量、服务质量和性价比的绿城,份额会不断得到提升。

问:商住限购如何影响房地产市场?

答:酒店式公寓或商改住产品,上海早就出台相关政策,北京昨天跟进。商改住占整个房地产市场比率不清楚,但绿城是极小极小的,有个别项目,不在上海北京,可以忽略不计。

问:毛利率去年未有增长,将来会如何变化?

毛利率方面,有几个老项目把毛利率拖住了,如诸暨,大庆等,去掉几个老项目,整体毛利率可以到25%左右。2015年以后拿的地虽然数量不大,但性价比更高,毛利率会比这个数字更高,因为绿城的成本管控在行业是领先,周转也大幅提升,售价也有提升。将来拿地,宁愿仓位浅一点,土地储备量少一点,否则可能会承担面粉贵过面包的风险。将来不排除反周期拿地的可能性。

问:内房股转向海外开发项目,是否因为内地竞争大,获利空间越来越小?

答:有这样的因素,但也不尽然。比如在一线城市拿地,一块地要准备80亿到100亿现金,到二线核心城市拿地,要准备50多亿现金。所以内地的后房地产时代是金融地产是这样理解的:如果没有金融支持,就会逐步退到二线甚至三四线城市拿地。

同时,海外的进入也未必容易,各种客观条件有所不同,目前看海外成功案例不多。

问:2016年净汇兑损失5.28亿,同比上升23.9%,这样的原因有哪些?

答:由于2016年人民币继续贬值,并且公司外币借款和美元优先票据金额较大造成。背后原因还在于中国内地的债券市场不够成熟。所以近期内房股在香港发债又在增加,综合成本高,又承担汇率风险。绿城可能在今年或明年开始偿还外债,要把现存美元债降下来。


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