SOHO中国(00410)当前股价很鸡肋

作者: 智通编选 2017-04-25 16:36:38
SOHO中国(00410) 公布了2016年报,试着从两个不同的角度,对企业价值进行估算,看看SOHO中国现在的市场价格,到底便宜不便宜。

文章来自“雪球”,作者“骉水”,原文标题《骉马看企业SOHO中国(00410)》。

SOHO中国(00410) 公布了2016年报,我们试着从两个不同的角度,对企业价值进行估算,看看SOHO中国现在的市场价格,到底便宜不便宜。

第一个角度,以企业持有的可出租面积来计算公司价值。

第二个角度,以企业未来可出租物业的租金收入来计算企业的价值。

第一个视角看SOHO的价值:

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上图是SOHO2016年报公布的,公司持有的出租物业明细,其中不包括下面两项:占50%权益的上海8-1项目房产,以及3万平米的长城脚下公社(酒店)。

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从上面的资料可以算出,公司未来所有项目完工后,可供出租的面积为93.5万平方米。

 如果把这些出租物业全部卖掉,这93.5万平米的房产能卖多少钱呢?刚好有一个成交价格可供参考:去年12月,公司卖掉了上海SOHO世纪广场项目,这个项目可出租面积为42954平米,成交价格是3,221,580,750元(扣除增值税后),相当于每平米售价7.5万元。

 考虑到世纪广场位置很好,公司的所有93.5万平米的物业不可能都按此价格计算,要大幅打折,平均算5万/平方米(合理不合理?考虑到SOHO所有的项目都在北京上海比较好的路段),那么这93.5万平米的物业,价值大约为468亿。

8-1项目不是很了解,公司拥有7万平米物业权益,算20亿,长城脚下公社估值6亿,多不多?这样加起来,企业应该有494亿的价值。

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财务报表显示,企业银行存款和现金等价物共44亿,算上这一块,那么企业的总价值大约538亿元。

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上图显示,2016年企业的总负债为318亿,这样计算企业的净值大约为220亿人民币。

SOHO总股本为52亿股,每股价值大约4.23元人民币,现在人民币对港币的汇率为0.883,那么每股价值大约为:4.72港元。

 现在SOHO市价为4.23港元,有10%的空间。这个计算方法的关键问题是,如何对SHOU的93.5万平米物业的单价估价。我保守估算是5万/平米,高还是低?不知道。如果其他人认为应该给6万甚至更高的单价,那就相差上百亿了。

更重要的问题是潘总和张总会全部卖吗?全部卖了他们干啥去啊?所以,这种估值好像意义不大,只是感觉有这么多好的物业在那里,心里比较踏实。

第二个视角看SOHO的价值:

从第一张物业明细图上可以算出,2016年SOHO的租金总收入为1,268,357,000元。这部分对应的出租面积为666,548平米。也就是说SOHO现有出租物业,每一平米在一年里,大约能获得1900元的收入。

未来SOHO所有物业建成,大约有93.5万平米可以用于出租,按1900元/年每平米算,一年的租金收入大约为18亿元。就算企业的净利润率有60%,SOHO未来的净利润也只有10亿人民币左右。

15PE算(不能再高了,国债利率是4点多啊),SOHO价值大约150亿人民币,加上现有时点持有的44亿现金,总价值大约200亿人民币,换算成港币大约224亿港元(没有贴现)。

按总股本52亿算,SOHO的每股价值大约4.3港元。现在市价4.2港元,看来现在的市场是有效的。

未来SOHO办公房的出租率和出租价格是上升、还是下降,不知道。但可以大概估计,出租价格不可能有很大的增幅。现在买它,好像并不便宜,可能大家看到是它物业本身的价值。(编辑:何鹏程)


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