宝龙商业（09909）“交卷”：商管驱动业绩续增 项目上新提速智慧商业添长期看点

作为商管赛道里领跑的成长型选手，一直以来稳健与增长都是宝龙商业（09909）的底色。

近日，宝龙商业发布了截至2021年6月30日止六个月中期业绩。据公司中报披露，宝龙商业上半年实现收入11.7亿元（人民币，单位下同），同比增长约34.8%；归母净利润2.03亿元，同比增长40.3%，而若扣除股权激励所产生的管理费，公司实际归母净利润为2.31亿元，同比增速更是高达59.4%。

自2019年末登陆资本市场以来，宝龙商业的业绩高增长预期不断得到兑现，公司的成长性不断得到验证。虽然基本面仍然向好，但受累近期港股大盘和物管行业普遍遭遇卖压，市场恐慌情绪弥漫，近段时间宝龙商业的股价亦有所波动。

风物长宜放眼量，智通财经APP认为资本市场上的情绪扰动仅是短期影响因子，并不会影响宝龙商业的长期投资价值。展望未来，诚如公司董事会主席许华芳在本次业绩会上所言，上半年公司业绩均衡稳健，经营指标显著提升，智慧商业全新升级，下半年在“1+1+N”战略指导下，将重点围绕“经营提升”、“规模扩张”、“智慧商业”、“物业管理”四大方面继续做好升级，借助长三角和大湾区绝对的规模和优势继续迈向更高质量发展。

商管业务驱动业绩再走高

背靠宝龙集团，宝龙商业拥有14年的商业地产运营管理经验。回溯历史，公司在深耕长三角、拓展大湾区的战略下快速扩张。

据财报披露，期内商业运营服务依然是宝龙商业的主要收入来源，上半年实现营收9.42亿元，占总收入的比重达80.5%，规模同比增长34.5%。分地域看，长三角和珠三角是公司商业运营服务的基本盘，期内两地分别实现收入6.62亿元、927.7万元，合计占该业务总的收入比重的71%。

规模来看，截至报告期末宝龙商业已开业的商管项目为71个，较去年同期新增20个，其中期内已完成3个宝龙广场及1条商业街的开发；已开业建筑面积883.9万平方米，同比增加185.7万平方米；合约建筑面积1349.9万平方米，同比增加360.2万平方米。

除了商管业务以外，宝龙商业的住宅物业管理服务表现亦可圈可点。期内，该板块实现收入2.28亿元，占比19.5%，规模同比增加35.7%。与商管业务一样，宝龙商业的住宅物管业务亦主要来源于长三角和珠三角，期内两个区域贡献了1.45亿元，合计占该业务总的收入比重的63.4%。

截至报告期末，宝龙商业已交付的住宅物管项目数为69个，较2020年同期新增17个；已交付建筑面积为1637.8万平方米，同比增加473.1万平方米；合约建筑面积2798.1万平方米，同比增加807万平方米。

再来看宝龙商业的盈利表现，如前文所述期内公司盈利增势良好。毛利润来看，今年上半年公司毛利润为3.83亿元，同比增长50.4%；对应毛利率为32.8%，同比增长3.5%。

回溯公司历年盈利数据，宝龙商业的综合毛利率由2016年的21.84%提升至如今的32.8%，呈现稳步上移趋势。智通财经APP认为，伴随宝龙商业的规模效应逐步显现，长期看公司的毛利率仍有提升空间。

核心财务数据报喜以外，宝龙商业的经营性指标亦传递向好讯号。期内，公司整体出租率提升至92%，同比大幅提升；可比项目客流较去年同期提升约56%，较2019年提升约8%；可比项目销售额较2020年同期提升约51%，较2019年提升约10%。现金流方面，期内公司经营性净现金流为4.44亿元，同比增长69.5%。

凭借良好的业绩表现，宝龙商业广获国内外大行看好。上半年以来，包括花旗、野村、杰富瑞、农银国际、摩根士丹利、高盛、UBS、美林、东方证券、中金公司等在内的国内外知名投行相继发布看好研报，给予宝龙“买入”或“跑赢大市”评级，并有多机构提升目标价，坚定看好公司长期投资价值。

项目上新提速，智慧商业添色

宝龙商业的中报再次释放了利好信号，而展望未来公司的看点同样不少。首先就年内将上马的新项目看，据中报披露，公司下半年计划开业项目多达18个，其中宝龙广场10个，宝龙天地3个，宝龙星汇5个。

从地域分布来看，宝龙商业下半年拟开业的项目主要集中在长三角和珠三角，其中16个位于长三角，2个位于珠三角。不难看出，宝龙商业延续此前重点押注长三角、珠三角的策略，布局打法清晰，快速落子提升重点区域的项目密度，网络效应显著。智通财经APP认为，从经营角度来看持续提升城市项目浓度也有助于共享资源渠道、提升品牌认知度，这种区域深耕网络化布局能力将拓宽公司的“护城河”。

宝龙商业项目上新速度明显提速，料将为公司下半年业绩增长提供有力支撑。而在经营层面，宝龙商业继续深度绑定腾讯，今年5月双方以同条件各自向悦商科技增资五千万，进一步打造科技内核，建立生态优势。从而，宝龙商业将以腾讯合作为规划基础，通过植入新技术力，获得研发加速，成功连接优势内容资源，形成从底层增强到智能化再到内容导入的数字化之路。

例如，以上海宝龙宝杨广场为试点，宝龙商业重点落地了智慧安防服务、智能清洁机器人，用智能提升效能，以科技赋能管理，科学优化人员编制，合理管控运营成本。此外，公司还发布了VIP会员停车预约、智能卫生间、智慧贵宾室以及高端会员尊享服务等创新性产品，不断创新商业空间场景，让消费者的购物体验变得更便捷、更智能、更安心。

业绩稳健增长，未来经营颇具看点，为宝龙商业的后续股价走势注入更多看点。回看公司资本市场上的表现，因为身处商业物管这一备受外界看好的赛道，对比同行宝龙商业一直以来都享受着估值的溢价。

不过如前文所述，受累外部环境影响，宝龙商业的股价有所波动。但考虑到公司上半年业绩增势良好，下半年上马项目放量，宝龙商业的全年业绩料将延续高增，伴随业绩逐步兑现公司的估值也会进一步被消化。叠加近期宝龙商业的股价运行区间有所下移，当前时间节点公司股票的“性价比”和配置价值已显著提升。