绿城服务(02869):消费升级风口下,客户价值挖掘能否爆发?

作者: 智通编选 2017-04-30 10:52:21
“绿城中国”以品质著称,绿城服务也继承了绿城中国的基因,主要客户群为中高端楼盘住户。2016年单位面积净利润贡献率高达2.8元(单位面积利润行业内最高)。

文章来自“雪球”,作者“Dr-Ace”,注:文章作者少量持仓绿城服务(02869),原文标题为《绿城服务:消费升级的另一标的》。

最近对投资的小区房产进行装修,发现了小区的几个特点: 1)小区虽然已经建成5年之久,但是入住率还比较低(但是逐渐在聚集人气,比一年前已大有人气,) 2)小区物业管理的规范程度和服务水平大为令人称赞;3)最近收到小区物业的电话告知:作为一年物业费一次交清的奖励,下载小区物业APP可以领到100元的代金券 ——公司正在大力发展自己的O2O业务。

上面几个事件,让我对此物业的母公司绿城服务 ,感起兴趣来。

以下文章纯属个人研究的记录,不构成任何投资意见。本人持有绿城服务的少量仓位。

绿城服务,是从绿城中国(03900)发展起来的独立物业服务公司(股权结构如下),2016年7月在港交所上市。

“绿城中国”以品质著称,绿城服务也继承了绿城中国的基因,主要客户群为中高端楼盘住户。2016年单位面积净利润贡献率高达2.8元(单位面积利润行业内最高),虽然在同行中已经处于最高水平,但是客户价值是个有待深度挖掘的金矿。

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(绿城服务股权结构 来源网络整理)

公司2016年收入达到3,721百万,同比2015年增长27.5%(撇除营业税改的影响,收入增长率为30.5%),纯利润294.8百万元,同比增长45.5%。占公司营业收入66%的物业服务(主要为包干制计费)毛利率大概11%左右。建立在物业服务基础上的咨询和园区服务,贡献值达到毛利的60%左右,可见绿城服务对于客户价值的挖掘已经做到同行业最优秀的水平。具体收入分析整理如下表:

02.jpg

上表的解释说明部分,主要来自2016公司年报:

2-1)主要包括示范单位管理&建筑工地保安服务:增长放缓原因:1) 房地产火爆,开发销售周期缩短 2)2016年土地拍卖主要成交者为全国行业百强,一般自行运营该项服务

对策:集团意识到市场格局的转变是结构性和长久性的,对策:1)针对这个版块,服务内容增加可选的多种不同服务,满足客户的多样化服务。主动开发新的目标客户,例如非房地产客户 2)转型绿联盟,由过去的体系输出,人员代管转向向物业企业提供多样性的联盟服务。 同时布局输出【绿城智慧园区建设】。

3-1): 高频低值→多种商品, 专属定制

绿城置换,经营一二手房买卖,租赁中介(房地产市场强劲,年比增长80%)

3-2):生活服务:会所式酒店和附带餐饮→ 转向重点发展 返租房 (收集管辖项目的公寓资源,统一装修后进行长期,短期租赁)

3-3): 园区内广告,停车费等收入 (只占此板块总额的8.5%)

“最后一公里”的社区商业正在面临互联网时代的变革,成为各大互联网和传统地产公司争相布局的热点,但是社区的特殊性决定小区商业形态的变革无法离开物业管理而单独存在。物业管理公司具有这种天然的优势。绿城物业作为中高端物业的标杆企业,随着消费升级,行业集中度的提升,社区物业的不断深度挖掘,是值得研究的中国消费升级趋势下的另一标的。

绿城服务机会:

1)社区作为距离用户的最后一公里,待开发价值巨大 :公司从各方面对挖掘顾客价值进行新的尝试:比如2016年上半年成合资公司,提供早教和专业培训服务;提供大理石保养,地板打蜡,空调清洗等到家服务;绿城幸福APP注册用户2016年增长了40%,订单量增长了50% 。

2) 绿城服务储备面积巨大,为未来几年的发展提供了保障:公司在管面积为105.2万平米,储备面积较去年增长34%,达到119.4百万平米,已经超过在管面积。

3)比起日韩和西方发达国家,物业费用还有比较高的提升空间 :虽然人工成本在不断提高,但是对比日韩和西方发达国家,我国物业费尚有比较大的提升空间,物业费提升可以抵消人工成本未来上涨的风险

4)绿城服务坐拥众多中高端楼盘,对应客户群的单位客户价值巨大。

5)作为中国的特色之一,大部分楼盘虽然已经建成数年,但是入住率比较低。随着入住率的逐步提升,小区人口密度的增长,对应的单位面积营业利润还有提升空间。以个人投资的小区为例,中高端楼盘,2013年建成,大约30%的住户还尚未装修。

6)消费升级:吃穿住行的升级。其中“住”——主要为新房置换或者追求更高物业服务体验,已经积累丰富行业经验的中高端物业是消费升级的另一受惠标的。

可能风险:

风险一 : 关联交易

1)与绿城中国存在关联交易:这个与其说风险,也算是绿城服务的护城河之一。但是随着绿城中国大股东的易位,绿城中国的物业服务的占比呈逐年下降的趋势。

2)根据年报,公司2014下半年保洁服务外包,2015年下半年保安服务外包给独立第三方。根据以往研究资料显示:历史上与公司有业务往来的杭州绿城保安和杭州绿城保洁公司控股股东均为绿城服务高管,关联交易规模不详。

风险二:房地产行业的风险

假设1 : 房地产发展放缓或者停滞:对未来可管理的项目产生直接影响,但是存量楼盘的精耕细作和行业内的兼并可轻松支撑现有估值。行业的放缓和停滞对绿城的2-1)的在建物业服务影响中性偏下,对3-1)的绿城置换服务会产生直接负面影响。 假设2 :房地产泡沫破裂:这个假设的条件下,绝大部分港股和A股的投资标的都将塌陷,属于高度系统风险,对单股来说意义不大。

风险三: 并购整合风险:从现在来看,公司并购并未显激进。行业内并购也是物业服务行业集中度提高不可避免的手段。行业内并购的风险,也大大低于跨行业并购。

估值:公司对应2016年静态市盈率大概为26倍,历史年均成长率在30%以上,估值相对合理,但并不具有很高的安全边际。但是作为中国优秀的物业服务公司之一,公司手握大量高价值客户,公司业务简单易懂,潜在利润也具有很大的挖掘价值。原绿城中国的大股东宋卫平为绿城服务的大股东之一,作为绿城中国公司文化的延续,管理层的道德风险应该不大。公司未来股价如果能随整体市场趋势下降而下降,将会带来更为确定的投资价值。(编辑:何鹏程)


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