天风证券：维持万科A(000002.SZ)“买入”评级 销售维持低位增长 销售均价稳步提升

智通财经APP获悉，天风证券发布研究报告称，万科A(000002.SZ)作为行业龙头，具有强运营能力和管理红利，且在手现金多、负债极低、分红高、经营现金流持续多年为正，公司物业和商业板块发展迅速，潜在价值被低估，在丰厚土储支撑下地产主业仍有望维持稳健增长，维持“买入”评级。

事件：公司公布2021年半年报，实现营业收入1671.11亿元、归属于上市公司股东的净利润110.47亿元，同比分别增长14.19%和-11.68%;实现销售金额3544.3亿元，同比增长10.6%;实现销售面积2191.7万平方米，同比增长5.5%。

天风证券主要观点如下：

销售端：销售维持低位增长，销售均价稳步提升。

2021年上半年公司累计销售面积2191.7万方，同比增加5.5%，销售金额3544.3亿元，同比增加10.6%，累计销售均价1.62万元/平米，较上年同比增长4.8%。2021年上半年公司销售面积市占率2.47%，较2020年上半年的2.99%略有下降。分区域看，按照销售金额南方、上海、北方、中西部、西北和其他区域分别占总销售金额的20.4%、37.3%、21%、15.4%、4.5%、1.4%。销售端维持低位增长均价稳步提升。

投资端：拿地力度有所提升，拿地侧重高能级城市，总土储丰厚。

2021年上半年公司新增项目规划建面1505.88万方(低于当期销售面积)，权益规划建面1101.42万方，权益比例73.14%，较2020年上半年新增项目规划建面权益比例51.48%上涨21.66pct，拿地销售金额比为25%，较2020年上半年10%的水平提升较多。拿地结构来看，根据权益建面口径，新增土储一二线城市占比86.56%，公司维持布局高能级城市的战略。公司土储充裕。

总可售土储建面1.07亿方(在建11283.3+规划4782.6-已售未结5377.7万方)，公司土储权益比例60.89%，较2020年上半年略有上涨。2021年H1公司新开工面积约1748.3万平方米，同比下降4.8%，完成年初计划的55.5%;实现竣工面积约1225.3万平方米，同比增长14%，完成年初计划的34.2%。

结算端：结算毛利有所下降，费用管控效果明显。

2021年H1公司营收增速14.19%，归母净利润增速-11.68%，加权ROE同比下降1.65个PCT至4.79%，公司综合毛利率同比下降8.87个PCT至22.94%，其中地产相关业务毛利率为18%，较2020年上半年下降6.02个PCT。公司管理、财务费用率控制较好，2021年上半年二者分别下降0.25、1.21个PCT至3.09%、1.05%。投资收益大幅增加，2021年上半年实现28.8亿元，同比增长7%，其中来自于联营、合营实现公司权益净利润为22.1亿元。

财务端：三道红线全部达标，成为“绿档”房企，在手现金充裕。

公司剔除合同负债的资产负债率69.7%，达到70%的标准;净负债率20.2%，较2020年末18.09%略有提升，现金短债比2.32，较2020年2.35略有下降。在手现金充裕，经营性现金流明显优于同业，经营现金流为正67.8亿，截至2021年上半年公司在手货币资金1952.2亿。

公司总体债务结构合理，有息负债中短债占比31.4%，中长期负债为主，占比为68.6%，较2020年上半年64.5%提升4.1个pct。公司融资结构基本稳定，2021年上半年银行融资余额比重55.8%，其他方式融资余额比重44.2%，公司财务费用率逐步降低，2021年上半年财务费用率1.05%，较2020年上半年2.26%下降1.21个pct。

业务端：物业和商业板块增长快，长租公寓积极推进：

1)物业收入快速增长，住宅物业收入占比过半。2020年公司物业实现103.8亿元，同比增长33.3%，其中住宅物业服务收入57.1亿元，占总物业收入的55.0%。

2)商业累计开业988.8万方，同比增长18.3%，实现收入36.29亿元，同比增长19%，已开业项目整体出租率达到92.3%，较2020年H1出租率提高1.7pct。

3)长租公寓累计实现收入13.19亿元，同比增长25.6%，间天出租率达到95%;共有房源19.2万间，累计开业14.8万间，2020年上半年新开业0.6万间。长租公寓布局全国33个城市，并在9个城市的市场占有率保持第一。

盈利预测：维持公司2021-2023年归母净利润440.9亿、472.08亿、516.29亿元的预测，对应EPS3.79、4.06、4.44元，对应PE为5.12X、4.78X、4.38X。

风险提示：新房销售不及预期，房屋竣工不及预期，房屋价格大幅下跌。