新股前瞻|分拆上市的金茂物业，超九成物业管理收入来自母公司

提到中国金茂(00817)，大家应该并不陌生。作为一家发展迅速的物业开发商，金茂集团在去年的中国物业服务百强企业中排名14。金茂集团旗下上海标志性的建筑——上海金茂大厦，落成时是世界十大最高摩天大厦之一。

随着金茂集团发展壮大，集团旗下成立近25年的金茂物业，也开始向资本市场进军。智通财经APP获悉，中国金茂于8月31日发布公告，建议分拆旗下的金茂物业发展股份有限公司，在联交所主板上市。中金公司以及汇丰为联席保荐人。

资料显示，金茂物业是一家高端物业管理以及城市运营服务的提供商。按服务范围、服务标准、服务收费三个方面的指标，均处于行业领先地位。另外，公司的增长速度也领先同行业。2018至2020年合约建筑面积的复合年增长率为36%，行业平均值为18.9%。在管总建筑面积的复合年增长率为31.7%，高于行业14.6%的平均值。

以物管业务为主

金茂物业招股书显示，公司业务涵盖物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务。

物业管理服务是金茂物业为业主和住户以及物业开发商，提供包括秩序、保洁、绿化、园艺以及公共区域设施运行的维修保护等服务。非业主增值服务包括了，向物业开发商提供案场服务，以及向物业开发商提供的资讯和其他增值服务。社区增值服务的对象是，在管物业的业主以及住户，帮助其解决日常生活中的需求。

金茂物业的总收入一直在稳定增长，2018至2020年的复合增长率达到28.2%。其中，物业管理服务收入占比最大，2021年一季度达57.7%;其次是非业主增值服务，占比33.7%。三项业务的收入对比去年同期都有所增长。

另外，三项业务于今年一季度的毛利率同比均实现明显增长，综合毛利率提升14.4个百分点至25.1%。其中社区增值服务的毛利率涨幅最大，同比提升41.7个百分点至52.9%。

值得注意的是，金茂物业的物业管理服务业务，收入主要来自金茂集团及中化集团两大股东。今年一季度，公司来自上述两大股东所开发物业的收入，占物业管理服务总收入的92.4%。公司的合约建筑面积为4130万平方米，在管总建筑面积1810万平方米。总共管理101处物业，其中两大集团的在管物业数目为80处。

不过金茂物业依赖个别股东的状况正在改善，公司正不断的扩充独立第三方开发的物业。今年一季度，物管服务业务来自独立第三方的收入达到1.41亿元，同比增长86.3%，占比提升1.4个百分点至7.6%。此外，公司来自独立第三方的在管物业数目也从2018年的8处，增加至去年的21处。

在智通财经APP看来，更多的独立第三方物业，可以帮助公司利用规模经济，获取更多的收入，进一步提高毛利率。另外，此举可以使自身的物业组合更加多元化，同时减少对于股东的物业依赖。

另外，非业主增值服务今年前三个月的收入，相比较去年同期增长90.2%。主要是由于金茂物业的服务产品扩大，使得前期规划和设计服务的收入增加。另外，该业务的毛利率增长，则是因为金茂物业新增的咨询及其他增值服务产品，占该业务的47.6%。收入从去年前三个月的745万元，增长至5158万元，涨幅达到了592.3%。

剩余的52.4%收入自于案场服务，也有14.6%的增长。主要是面向物业开发商，帮助其在售楼处以及样板间的销售和营销，通过优质的客户服务吸引购房者。截至今年前三个月，金茂物业为102个项目提供案场服务，涵盖了全国18个省份的50个城市。

除此之外，金茂物业看到了社区增值服务的增长潜力，从去年第二季度扩展房地产经纪服务、室内装修平台服务以及新零售服务等。该项业务的收入较去年前三个月，增长了109%。得益于业务规模的扩大，在管社区数目增多。同时，社区空间运营服务及社区生活服务的收入也出现增长。收入的增长也为该项业务带来更好的毛利率，达到52.9%。

金茂物业拥有一支专业的团队，致力于提供更好的业务开发和管理能力。同时，还有专门的团队负债研究客户的需求，从而丰富自身的服务组合。业务组合多元化，以及持续的业务增长，可以为公司利润增长提供支持。

智慧社区服务望带来新增长动力

金茂物业作为物业管理服务的提供商，同时该项业务收入占比最大，下面来看看行业的发展前景。

我国的物业管理行业从1981年开始，第一家物业管理公司于当时在深圳成立。如今的物业管理行业可以为多种物业提供服务，例如住宅物业、商业物业、写字楼、公共物业、产业园等。去年行业的在管建筑面积为259亿平方米，今年有望达到274亿平方米，预计2025年这一数字将增长至348亿平方米。

行业增长的来源之一，就是政策方面的利好。国务院早在2003年6月就发布了《物业管理条例》，算是我国物业管理行业中监管历史的里程碑。之后的时间里也有一系列的政策出台，包括关于智慧城市建设的政策。

2014年8月份，《关于促进智慧城市健康发展的指导意见》由国家发改委发布，针对智慧城市的建设提出了规划。另外，2018年12月，也颁布了《关于继续开展新型智慧城市建设评价工作深入推动新型智慧城市健康快速发展的通知》，为物业管理公司建设智慧城市，提供了全面的政策支持，以及明确的指引。

金茂物业也在全力向智慧城市的方向发展，通过三种方式发展智慧社区服务，包括智慧社区、智慧运营以及智慧生活。公司拥有30人组成的数字研究和发展团队，平均有9年的相关经验。

智慧社区通过物联网、人工智能、大数据分析以及云计算等技术，搭建包括安防、保洁、停车、计费等各种应用场景。例如使用IBA物联网技术，为社区中的重要设备和设施提供全天的监控，得以提高运营的效率，同时尽早发现需要维护的情况。

智慧运营作为智慧社区服务的核心，提升了运营的效率和空间的利用，以及解决住户需求的能力。这在一个集中化停车管理平台中得以体现，金茂物业今年开始运营此平台，使得雇佣的停车员每年减少一半以上，并且预计成本每年减少约600万元。

智慧生活方面，金茂物业通过自有的“回家”APP，为业主和住户搭建闭环式的生态系统。通过分析线上的数据，提供线下的服务，以解决客户的需求。使用这款APP可以方便的支付水电费、发出维修请求、查看访客、预约停车位以及参加社区活动。