Zillow(Z.US)暴雷——一个资本被韭菜们收割的故事

美国最著名的地产高科技公司Zillow暴雷了!

11月2日，Zillow(Z.US)宣布退出之前被华尔街广泛看好的 “炒房” 业务(iBuyer)，当日内Zillow股价暴跌超过10%，然后11月3日开盘再次下跌17.5%。

而就在短短几个月前，Zillow股价最高到达过$208，现在仅剩下$70!受到Zillow影响，同样做iBuyer业务的Opendoor，股价也大幅跳水，一日之内下跌了15%。

曾经被认为是互联网地产行业的暴富神话，让Zillow股价一年翻了10倍的iBuyer模式，一夜之间跌落神坛。

要了解这个巨星是如何陨落的，就让我来给大家讲一个“资本反被韭菜们收割”的故事吧。

一、信箱中的手写黄纸条

不知道从何时开始，在美国和加拿大的很多地方，人们会在信箱或门缝里收到一张黄色的手写小纸条。

纸条的大概意思就是，我是一个在这个小区购买房屋的投资人，我看中了你的房子，我愿意支付给你现金买你的房子，而且可以很短的时间内就closing，感兴趣请拨打电话XXX-XXX-XXXX。

纸条上也经常会写上，把房子卖给投资人的好处：

1、不通过经纪，不需要支付任何经纪费用

2、不需要维修房子，sold “as is”

3、没有open house，不用showing

但是很快就有主流媒体开始报道这个现象，并且警告屋主们要小心，因为这很可能是一个“骗局“。

媒体经过调查发现，这些所谓的“投资人”，往往只报给卖家大约市场价的70%-80%甚至更低的价格。

这些“投资人”一般会选择那些比较老的社区，比如在多伦多那些midtown的老城区。因为那里有很多单身的老人，他们平时不会很关心房价，并不了解市场的具体情况，而且很多老人也为了省心，想到不用维修就可以卖房子，于是就以非常低的价格把房子卖给了这些“投资人“。

而这些”投资人“买到房子后，给房子稍作装修，迅速以高于买入价20%-30%甚至更高的价格把房子卖出!

很多老人在看到房子重新卖掉的价格后，才大呼上当，但是也于事无补了。

简单说，要想靠这种方法赚钱，主要是两个途径：

1、 尽量低于市场价，利用信息不对称，从不了解市场的买家手里低价买入房子

2、 希望市场价格能够高速增长，这样能够以更高的价格卖出

二、iBuyer模式的起源

互联网房地产业，在2014年开启了一种全新的赚钱模式——iBuyer!

创始人Eric Wu是个深谙互联网金融玩法的人。他曾经创立过另外一家地产数据公司Movity，并且成功卖给了Zillow的竞争对手Trulia，获得了第一桶金。

他很可能受到了黄色小纸条的启发，决心把黄色小纸条带到华尔街。当然他深知把黄色小纸条直接带到华尔街，逼格显然是不够的。

所以一顿操作猛如虎，把各种互联网概念加到了这个传统的“炒房”模式上，并且把“i“加到”buying“或者”buyer“前面，立刻变得高大上起来。

然而归根到底，他们要说服买家不通过传统渠道卖房子，就要列出他们的优势。总结下来就是：

1、不通过经纪，不需要支付任何经纪费用(但是他们会收一笔8%-20%的service fee)

2、不需要维修房子，sold “as is” (但是iBuyer公司会收一笔之后他们维修的费用从卖家那里)

3、没有open house，不用showing

这几条怎么感觉看着这么眼熟?

三、Zillow入局，iBuyer行业迎来春天

虽然Opendoor在2014年就创立，但是一直也经营的不温不火。毕竟这个模式从赚钱逻辑上有很严重的缺陷：

1、 相对于传统房地产买卖，iBuyer模式无形中增加了一次交易(需要转手两次)，因此大大增加了交易的成本。

在美国，一般来说一次房地产交易的成本，即使不考虑经纪费用，仍然有房价2%-3%的交易成本。那么这个成本是谁来承担?最终吃亏的还是终端的买家和卖家。

2、 黄色小纸条模式之所以能赚钱，是因为利用了信息不对称，可是互联网企业往往给客户提供大量的数据来吸引流量，所以严重的信息不对称是不存在的，iBuyer公司也就很难找到愿意低价卖房的人。

3、 互联网公司要获得高估值，就需要快速扩张。而上面一条已经说了，因为互联网公司的特性，本来找到“傻子“的难度已经很大了，现在还需要找到“大量的傻子“。于是就出现“骗子太多，傻子明显不够用了”的窘境!

幸运的是，上面也分析过，黄色小纸条模式有两个赚钱途径，既然第一个找“傻子”的途径走不下去，那还可以靠“市场价格高速增长”这个途径。

下图是过去20多年美国房价在调整过通胀后的走势(Case-Shiller Home Price Index)：

可以看到，自从2014年iBuyer模式创立开始，美国的房价就一直在高速上涨。

这就满足了黄色小纸条模式赚钱的第二条途径。于是急于通过提高营收来抬高股价的Zillow，就将目光投向了iBuyer市场，在2018年强势入局，开启了自己的iBuyer业务——Zillow Offers。

Zillow也不是空手而来，凭借其多年来积累强大的AI定价技术，直接把行业带上了新高度!

有趣的是，Zillow入局的最大受益者，莫过于其竞争对手Opendoor了。

借着Zillow的强大人气，Opendoor于2018年成功融资4亿美金，又在2019年再融3亿，公司估值直接上升到38亿美金，并最终于2020年末成功上市。

四、猎人成为猎物，资本反被韭菜们割了

在Zillow入局iBuyer业务的同时，公司的创始人Rich Barton也重新回到CEO的位置，带领公司全力拓展iBuyer业务。

他们给自己制定了一个激进的目标，要在2024年实现每个月购买5000套美国的物业，并且大量扩招员工。

这样的扩张，使Zillow的“营业额“大幅增加：在暴雷前的第三季度，Zillow的营业额同比增长超过500%。

这种增长，导致公司的股价快速飙升，从2020年初到2021年初的，公司的股价从$20多美金，飙升到$208美金，1年翻了10倍!让管理层和股民们迎来了一波又一波的高潮。

而这种“成功”让Zillow公司从上到下都充满了自信。随着COVID-19疫情在美国的肆虐，美国政府实施了前所未有的货币宽松政策，这让美国的房市在疫情后快速上涨，也使得Zillow的iBuyer业务受益匪浅。

然而，在表面的歌舞升平下，一场前所未有的危机也开始酝酿。

Zillow看家的“本领”就是他们引以为豪的AI定价技术——Zestimate。通过多年的不断进化，这个AI定价技术，甚至可以把估价的误差缩小到5%以内。

不过随着美国房价的不断疯狂上涨，这个AI模型也出现了问题：很多业内人士和卖家发现Zestimate往往会给出高于合理市场价格的评估，也就是说AI模型在定价上有点“超前了”。

在2018年之前，当Zestimate出现偏差的时候，地产经纪们往往只是嗤之以鼻，告诉客户要以市场的实际成交为准。而且在房子最后成交后，事实也经常能证明专业的地产经纪的估价比Zestimate更准确。

但是2018年以后，Zillow进入了iBuyer业务，也就是说，一旦Zestimate给出了估值，那么Zellow Offers就可能出给卖家这个价格的offer。

这就形成了一个自证预言(self-fulfilling prophecy)：Zestimate的高估值，直接变成了市场成交价格，然后Zillow就会以更高的价格list到市场，继续推高市场价格。

既然Zillow Offers和类似的Opendoor可以提供更高的价格给卖家，那么很多卖家更愿意选择卖给iBuyer。

当然，由于Zillow和Opendoor会收取很高昂的服务费(8%-20%)，扣掉这个费用后到卖家手中的钱可能低于传统通过经纪卖房子，所以并不是所有房子都卖给了Zillow和Opendoor。不过，还是有相当多的房子高价卖给了Zillow。

而随着第三季度美国房地产市场价格的增长放缓，Zillow的问题出现了。

他们的AI定价模型太超前，高估了市场价格的增长速度，于是他们高价买入的房子，无法售出，最后竟然大部分低于买入价售出。

要知道，即使他们用买入价原价售出，都要损失掉交易成本这部分，现在还要低于买入价售出，这就造成了巨大的亏损。

在第三季度，Zillow一共卖出了3032套房屋，而根据财报，Zillow的iBuyer业务第三季度亏损是3.8亿美金。这样算下来，平均每套房子，Zillow亏损了超过12万美金!这是妥妥的资本被韭菜们的反向收割了!

五、结语

在11月2日的采访中，Zillow的创始人兼CEO Rich Barton解释说，房地产市场的价格波动比Zillow管理层原先预计的高很多，AI定价因此出了问题，所以公司决定停止Zillow Offers业务，并且裁员25%。

这么看来，在Zillow公司股价飙涨的时候，从CEO到下面管理层，都过于自信了，他们相信AI可以很好的预测市场，最后竟然自己给自己洗脑了。

奥斯卡·王尔德曾经说过：爱，始于自我欺骗，终于欺骗他人。而这个故事告诉我们：iBuyer模式，始于欺骗他人，终于自我欺骗。

在Zillow宣布退出iBuyer业务后，市场上也有着各种不同版本的解读：

有人认为Zillow退出iBuyer业务，预示着房价的反转，可能是这轮地产泡沫被戳破的起点。

也有人认为没有了强大的竞争对手，Opendoor继续在iBuyer赛道可能走的会更顺利，反而更加看好这个业务。

而我认为这次事件既表现出来在地产界人类暂时胜过AI，又表现出人类的不理性和贪婪。

这种暴雷的事情仍将会一次次重演，无论是几年前中国各种O2O概念暴雷，到WeWork上市失败，再到现在的Zillow，这些底层商业逻辑就有问题的生意，就靠着野蛮扩张，迅速增加“营业额”，就可以不断推高估值，玩弄着资本和散户。

就像黑格尔所说的：人类从历史中学到的唯一的教训，就是没有从历史中吸取到任何教训。

本文编选自“Truman 爱思考”微信公众号，作者：Truman Chen；智通财经编辑：何钰程。