刚刚!金地商置(00535)一“涨”成名，市值飙升19亿

在过去的半年中，金地商置(00535)从未有过如今天(7月6日)这般股价飞扬，万众瞩目。

金地商置当天的光彩超过了碧桂园、中国恒大、融创中国等一众龙头房企，以“一柱擎天”的气势在较为平静的内房板块中，画下浓墨重彩的一笔。

如此亮相，金地商置或未曾想过。要知道，在2017年上半年，金地商置股价一直趴着，半年累计涨幅仅为20%，远低于同行一倍、两倍的涨幅。另外，该股的交投量也小，日均交易额少则一两百万港元，多则一两千万港元。其中，最少成交额发生在一个月前的5月26日，仅为35.69万港元。

这些默默无闻的日子已经过去。在7月6日当天，金地商置在资本市场的竞技中，以飙涨的态势大杀四方，一“涨”成名，市值较前一天飙升19亿港元至109亿港元，成交量为1.54亿港元，盘中涨幅一度高达22.81% ，当天收盘价报0.69港元，涨21.05%。

今天之后，金地商置打开了一个新世界：股价和交投量都跨进了一个新高度。问题也随之而来：公司的业绩能否支撑股价以这样的新高继续前行?

半年销售额超过2016年一整年

可以说，金地商置在7月5月晚间发布的上半年亮眼销售数据是第二天股价飙升的直接诱因。

数据显示，金地商置前6月合约销售额同比激增逾3倍，具体来看：该集团在6月的销售额为63.32亿元人民币，同比增3.45倍；1月至6月的销售总额约226.08亿元人民币，同比增3.05倍；累计销售总面积约119.3万平方米。

这样的业绩振奋人心。纵观金地商置股价在7月6日的大涨，可以有以下几方面的解读。

1、金地商置毛利率及净利率高，销售额大涨带动收入增加，从而使利润大幅增加可期。根据公司年报数据显示，2016年，金地商置的销售额创历史新高，达到201.5亿元人民币，同比增加80%;销售收入及股东应占溢利也创历史新高，分别约87.1亿元人民币及13.67亿元人民币，增幅分别为105%及29%。

智通财经注意到，一直以来金地商置都保持较强的盈利能力。2016年，其毛利率为44.2%，净利率为15.7%，高于同业。再往前看几年，金地商置这两项指标也高于同业。

（数据来自：经济通）

以上半年的销售增速和之前的盈利水平来看，如果金地商置2017年的销售额能够冲破400亿大关，那么，其年度利润有望翻一倍，带动股价上涨。

2、中小型地产股价值逐渐被发现。内房板块一直是港股中的价值“洼地”，内房股一直都被严重低估。不过自2017年开年至今，受多重利好消息影响，内房板块迎来几轮大涨，尤其是在5月末，6月初的几轮暴涨后，诸如碧桂园、中国恒大、融创中国等大型房企的估值得到一定的修复。

这一波大涨潮过后，资本市场开始盯上一批股价趴着，估值未得到修复，基本面表现良好的中小型内房股。从7月3日绿城中国领涨内房板块，便可窥见资本市场的这一转向。

另外从PE来看，目前金地商置仅为6倍，而中国恒大约32倍，融创中国约22倍，相比之下，金地商置可谓十分便宜。

3、金地商置销售增速强劲。其实在智通财经一直跟踪的24家内房企中，金地商置的销售增速一直保持行业前列。早在前5月的销售额涨幅比拼中，金地商置就表现亮眼，在24家房企中涨幅第一，高达2.9倍。

值得一提的是，今年3月不断加码的楼市调控，在5月逐渐显现效果。许多房企受此影响，增速放缓。在这样的政策凛冬中，金地商置保持销售额同比翻倍增长，如此优异的表现，更能俘获投资者的心。

4、能令投资者大胆买入金地商置还有一个很重要的原因——有母公司金地集团的撑腰。

据了解，金地商置是金地集团(600383.SH)旗下独立运作的商业地产投资、开发及运营管理的唯一业务平台。2012年，金地集团收购港交所上市公司星狮地产，并于2013年更名为金地商置。

根据港交所披露的数据显示，目前，金地集团间接拥有公司41.57%股份。

有分析人士向智通财经表示，以前地产的巨头是“招保万金”，买地产股就买这四支股票。但是这几年大家对保利和金地的关注度逐渐降低，这些公司的股价也不见大涨。此次金地商置“翻身”，业界猜测，金地集团后续或会再将优质资产注入金地商置。

以上分析的几个要素成就金地商置在7月6日的大涨。一个值得注意的现象是，根据交易宝数据显示，当日大机构、大客户净流入金地商置的资金最多，为3975万港元。而从前3天、前5天、前20天的资金流向来看，一直都是小散户在积极买入金地商置。此番机构投资者动作大转变，也可显见其看好金地商置的发展。

能否继续大涨?

一直以来，金地商置想在商业地产有番大作为。其业务分为公寓和住宅开发销售及物业管理，产业园区的开发、运营及物业管理等板块。从其2016年的收入构成可见，物业发展依然是其主要的收入来源。

数据显示，2016年，金地商置的物业发展为84.47亿元，占总收入的97%，其余3%则来自物业投资及管理。

除了业绩上创新高，智通财经注意到，2016年，金地商置也在发展新业务，不断收购土地，为后续发展补充“弹药”。

金地商置在2016年开展的一项新业务是：投资及管理商业园。受成功租赁和管理深圳威新科技园一期及二期的经验启发，金地商置计划在一线及二线热门城市收购新土地以发展商业园。为此，2016年，该公司在上海收购四幅土地，用于发展商业园。

另外，2016年，金地商置重点在一线及二线热门城市拿地，共在杭州、昆山、南京、上海、太原、天津及武汉收购14块开发用地，建筑面积总计约239万平方米，其中位于一线城市上海的项目建筑面积约36.3万平方米，占比15%。

总的来说，金地商置在2016年通过公开土地拍卖及合作开发等方式取得19宗土地，总建筑面积约251万平方米。

（金地商置2016年新增土地储备具体分布图，数据来自公司年报）

值得一提的是，2016年，金地商置已收购广州广电房地产开发集团股份有限公司74%股权，代价约人民币14亿元。该项收购为金地商置提供建筑面积约420万平方米的额外土地储备。

金地商置不但在国内“买买买”地，在国外也大方出手，在2016年投资六个美国房地产项目。这些项目位于美国主要城市-洛杉矶、纽约及圣何西。金地商置表示，公司也将在伦敦及香港寻求物业开发或物业投资机会。

综上所述，2016年，金地商置的土地储备在国内及美国已涉及20个城市，总建筑面积约1079万平方米，其中约23%位于北京、上海、广州及深圳四个一线城市。

（金地商置在2016年底的总土储，数据来自公司年报）

金地商置2016年的土储较2015年底增长约1倍，货值较为充分。对此，早在今年3月份，第一上海就发布报告指出，预计该公司可售资源丰富。另外，随着金地商置全国化的布局和土地价格的上升，该公司毛利率将逐渐下降，但公司成本仍具备优势，包括以较低代价收购的广州广电资产包，预计公司仍能维持行业内较高的利润率。

（公司历年的土地储备）

上述报告提到，金地商置的目标是在2018年之前拥有1500万平方米土地储备。同时，计划将商业园板块发展至200万平方米规模并于2019年左右分拆成房托上市。

金地商置志向远大，这也给了股价一个上升空间。年报数据显示，2016年底，该公司每股资产净值为0.611元人民币。

根据第一上海的估算，金地商置每股NAV可达到1.4港元。考虑到公司销售增长和业绩释放速度较快，管理层激励制度完善，公司资产质量优良，第一上海给予该公司每股NAV 40%的折让(小于中小型房企平均折让水平)，给予公司目标价0.84港元。

如果参照第一上海给出的目标价，相比金地商置在7月6日的收盘价0.69港元，也就是说在今次破天荒的大涨之后，金地商置股价还有上涨空间。