龙光地产(03380)湾区布局持续发力 盈利水平延续强势

智通财经APP获悉，国泰君安发布研究报告称，龙光地产(03380)中期净利润增长195.4%至25.5亿元，核心利润率达20.6%，战略坚持大湾区布局策略，后续有望持续受益于湾区产业升级及互通互联。

要点：

核心利润增长近两倍，利润率创新高。公司上半年销售达193.1亿元，同比上升34.2%，完成全年销售目标(370亿)的52%。收入大幅提升94.6%至123.8亿元。受益于重点布局区位的项目价格大幅提升，公司核心净利率创新高，达到20.6%，净利润增长195.4%至25.5亿元。中期派息22港仙(核心净利润的40%)，中期股息率达3.0%。

重点布局大湾区，增长持续性将超市场预期。截止上半年末，公司土地储备总货值达人民币3880亿(总建筑面积2789万平方米)，其中逾80%位于粤港澳大湾区。上半年通过招拍挂新增项目6个，新增土地总建筑面积约183万平方米(权益面积约145万平方米)。值得一提的是公司扩大了布局，分别于香港及新加坡取得大型市中心住宅用地。

土地储备中，并购及城市更新项目货值达53%，共2040亿，工厂改造为核心的旧改类型，占比达48%。公司旧改储备丰富，能够满足后续五年以上的开发需求，其中近期项目(2年内达到开工条件)占比达24%，中期项目(3-5年内达成开工条件)占比达38%，远期项目(预计5年后达成开工条件)占比达38%。深圳、惠州和珠海是公司旧改项目的主要所在地，占比分别达32%、25%和20%。

公司深耕粤港澳大湾区，拿地能力优异，其中公开市场拿地建筑面积达1475.1万平米，其中土地成本仅4680元每平米，若扣除下香港及新加坡项目，土地成本仅3,373 元/平米。上半年公司销售均价约15452元每平米，土地成本占比仅30.2%，扣除掉香港及新加坡项目，土地成本占比仅21.8%，高利润率可持续。

开发模式顺应城市发展，融资成本持续下行。公司核心项目均为深圳地铁上盖物业，在轨道交通逐步成熟的过程中，项目价格得到较大的提升，利润率位居行业前列。我们认为公司湾区布局策略加地铁开发模式能够保持超群的净利润率及去化率，后续业绩增长空间依旧广阔。同时综合财务成本进一步下降至5.9%(2014年为8.8%)，净负债率(67%)保持平稳。

估值：

维持增持评级，上调目标价至8.9港元。公司坚持大湾区布局策略，后续有望持续受益于湾区产业升级及互通互联。维持增持评级，预测公司17-18年核心EPS为0.76元和0.94元，同比增长36%和23%。考虑到公司利润率将维持高位，增长势头依旧强劲，给予20%NAV(11.1港元)折让，目标价提升至8.9港元，对应2017年10.1xPE。

催化剂：

包括后续粤港澳湾区土地的持续获取以及销售超预期。

风险提示：

市场景气度下行；限价导致利润率受限。