惠誉：下调海伦堡中国长期外币发行人评级至“B-” 列入负面观察名单

智通财经APP获悉，7月7日，惠誉已将海伦堡中国控股有限公司(Helenbergh China Holdings Limited，简称“海伦堡中国”)的长期外币发行人违约评级(IDR)从“B+”下调至“B-”。评级已被列入负面观察名单(RWN)。

评级下调反映了该房地产开发商流动性空间减少和再融资风险上升，因为惠誉认为其资本市场准入在短期内仍将受到限制。海伦堡中国的可用现金应足以覆盖2022年的债务偿还需求，但该公司依赖内部现金生成进行偿还，将对其流动性缓冲造成压力。

RWN反映了该公司偿还2023年债务的不确定性增加，包括总计39亿元人民币的离岸资本市场债券到期。

关键评级驱动因素

大额短期到期：海伦堡中国有13亿元人民币的资本市场债务将于2022年剩余时间到期，并有27亿元人民币的银行贷款和26亿元人民币的信托贷款需要在年内进行再融资或偿还。2023年该公司有总计39亿元人民币的大额资本市场债务到期，其中包括3.5亿美元的票据将于3月到期和2.7亿美元的票据将于10月到期。

融资渠道有限：惠誉预计海伦堡中国的资本市场准入在2023年上半年之前仍然有限，这将导致其依赖手头现金和合同销售产生的现金来为债务偿还提供资金。惠誉认为，海伦堡中国与在岸银行、非银金融机构和资产管理公司保持了牢固的关系，允许其项目公司进行展期或再融资，因为该公司已用资产管理公司的贷款为其约一半的信托贷款和可转换债券再融资。

截至2021年底，海伦堡中国的其他借款(不包括银行贷款、公司债券和可转换债券)占其总债务的29%。

流动性减弱：惠誉估计海伦堡中国的可用现金足以覆盖2022年剩余时间的债务偿还需求。然而，还款将削弱其流动性缓冲。截至2022年5月底，海伦堡中国的总现金余额从2021年底的178亿元人民币下降到154亿元人民币。惠誉估计，截至5月底该公司有超过90亿元的可用现金用于偿还控股公司的债务，包括控股公司层面和项目层面分别为13亿元人民币80亿元人民币。

销售下降幅度较小：在消费者信心和需求疲软的情况下，海伦堡中国的合同销售额在2022年5月同比下降27%至176亿元人民币。然而，跌幅比市场平均跌幅(约50%)要小。2022年4月和5月的销售额分别环比增长22%和21%，表明有所复苏。然而，惠誉认为，2022年下半年销售增长发生更为广泛的复苏仍不确定，预计海伦堡中国的全年合同销售额将下降25%左右。这将给公司的现金流生成和流动性带来压力。

业务状况较弱：在交付利润率较低的项目并提高销售成本后，海伦堡中国的EBITDA利润率(加上商品销售成本的资本化利息)从2020年的19%下降到2021年的12%。由于该公司预计在毛利率较高的一线和二线城市交付项目的比例上升，未来两年利润率可能会略有提高。考虑到2022年土地收购量降至较低水平，惠誉估计海伦堡中国的土地储备可供开发年限将下降，但由于土地储备充足，该年限应能保持在四年以上。

对持续经营能力存疑：海伦堡中国的审计师安永在经审计财务报表中表示，海伦堡中国是否能够持续经营存在重大不确定性。截至2021年底，该公司的短期债务总计151亿元人民币，而可用现金和现金等价物总计109亿元人民币。这可能会引起对公司持续经营的能力产生重大怀疑，审计师的意见没有就此事项进行修改。

ESG-财务透明度：海伦堡中国的财务透明度ESG相关性得分为“4”，因为该公司未公开上市，财务信息的公开披露有限。这对信用状况具有负面影响，并与评级和其他因素相关。

评级推导摘要

惠誉认为，海伦堡中国的流动性状况与同行弘阳集团有限公司(Hong Yang Group Company Limited，简称“弘阳集团”，B-/RWN)和合景泰富集团控股有限公司(KWG Group Holdings Limited，简称“合景泰富集团”，01813，B-/RWN)相当。海伦堡中国和弘阳集团都有足够的现金来覆盖2022年剩余时间的债务偿还需求，但他们偿还2023年到期的资本市场债务的能力存在较大的不确定性。2022年合景泰富集团的到期债务多于海伦堡中国、时间方面更为紧迫，但惠誉认为，由于与海伦堡中国相比，合景泰富集团的地域分布更多元化、资产组合质量更好，合景泰富集团的再融资渠道可能更具多元化。

海伦堡中国的业务状况与弘阳集团相似，因为两家公司主要面向二线和三线城市，合同总销售额约为800亿元人民币。

关键评级假设

本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：

-2022年权益合同销售额下降25%，2023-2025年每年增长3%

-2022年合同平均售价下降12%，然后在2023-2025年恢复到增长2%

-2022-2023年EBITDA利润率(加上资本化利息)为约13%

-2022年尽量减少土地收购以减少现金流出

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

-如果不满足负面评级敏感性，将解决RWN。

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

-流动性或融资渠道恶化，无法解决2022年和2023年上半年剩余时间解决债务。

-合同销售额或现金回款大幅下降。

流动性和债务结构

流动性紧张：海伦堡中国的总现金余额从2020年的210亿元人民币降至2021年的178亿元人民币，而其流动性比率(可用现金/短期债务)从0.76倍降至0.72倍。惠誉估计2022年5月底用于偿还债务的可用现金足以覆盖2022年剩余时间的债务偿还需求。然而，这可能不足以应付2023年到期的39亿元人民币大额离岸资本市场债务。

惠誉认为，该集团进入资本市场的机会在短期内可能仍然有限，必须依靠内部现金偿还债务。这将影响其可用现金余额，并减少其流动性缓冲。

发行人简介

海伦堡中国间接持有广东海伦堡地产集团有限公司(Guangdong Helenbergh Real Estate Group，简称“广东海伦堡”)100%的股权。广东海伦堡由黄炽恒先生于2005年创立。2009年，该公司开始在全国建立业务，并将业务扩展到昆明和武汉。项目主要分布在惠州、昆明、武汉、中山、廊坊等二三线城市。