朗诗绿色地产(00106)失意的一天：眼见恒大(03333)暴涨吃肉，自家股票却跌8.15%

对于朗诗绿色地产(00106)而言，8月21日这天很难熬。

当天，其他内房股大口吃肉，而朗诗绿色地产不但没喝上汤，反倒以股价大幅跳水相陪。根据富途证券数据显示，截止8月21日收盘时，共收录了20只成份股在内的内房股报1542.764港元，涨4.88%，而朗诗绿色地产则报0.86港元，跌8.51%。

截图来源：富途证券

其实，内房股板块很久没有这般整体飘红了。在8月的中上旬，受7月暗淡销售数据及大市影响等因素刺激，内房股走势低迷，处在回调期。进入8月下旬的第一天，中国恒大(03333)带领一众房企开启上涨态势。

不得不说的是，在经过几轮暴涨之后，中国恒大股价依然走势强劲，在8月21日这天，收盘价报22港元，涨17.9%，成交额高达18.44亿港元。

其实，当内房股在8月整体歇菜之时，朗诗绿色地产也曾风光过。在8月3日当天，该公司凭0元收购斩获股价大涨逾20%。

仅仅在一月间，朗诗绿色地产就经历了股价大起大落，在此番大跌之后，该股何时能再次一鸣惊人?

汇兑亏损重挫中期业绩

受汇兑亏损净额影响，上半年朗诗绿色地产净利润近乎腰斩，这是该公司股票在8月21日失意表现的重大诱发因素之一。

对于净利润的减少，朗诗绿色地产或有些委屈，毕竟这不是主要业务经营不善造成的。

根据该公司的中期业绩公告显示，上半年，该集团收入约人民币23.14亿元，同比大幅增加191.2%。

朗诗绿色地产的收入主要来自项目开发及管理服务、物业销售、租金及管理费这三大块，其中，物业销售板块依然是公司收入的主要来源。

数据显示，上半年朗诗绿色地产的物业销售收入约20.8亿元，同比大幅上升279.8%，占总收入的89.9%，在2016年中期时该占比为68.9%。

值得一提的是，该公司物业销售收入的增加可谓喜忧参半。一方面，该项收入大增是公司上半年收入增加的主因。

另一方面，因为房地产销售收入的平均毛利率通常显著低于开发管理服务类收入的平均毛利率，所以，因为销售收入的结构变化，也导致公司整体毛利率的下降。数据显示，2016年中期，该公司毛利率高达30.1%，2017年中期则约15.8%，与2016年全年的15.66%持平。

这对该公司业绩的影响只是冰山一角，而重挫其业绩的是公司的净利润表现。数据显示，上半年，归属于该公司所有者的利润约为人民币6967.5万元，同比下降约44.6%。

智通财经APP注意到，该公司这一指标下降是受汇兑亏损净额的影响，如果不计该影响，上半年朗诗绿色地产的这部分利润约为人民币1.85亿元，同比大增162%。

根据公告显示，上半年，朗诗绿色地产的汇兑亏损净额约人民币1.15亿元，而2016年同期则利得净额约人民币5524万元。

汇兑亏损“伤及”公司业绩。根据公告显示，该公司的汇兑差额主要因期末将人民币计值的借款由外币(即人民币)重新换算成该公司及位于美国的公司的财务状况的功能货币(即港元、美元)而产生。

截至2017年6月30日，朗诗绿色地产的债务总计约人民币51.06亿元，其中短期债务比例为35.8%，长期债 务比例为64.2%。

智通财经APP注意到，朗诗绿色地产债务以人民币、美元、港元三种货币结算，其中，上半年，美元和港元的债务占比较2016年底增加了11.7个百分点，占比共为37.5%。

土储总建筑面积约810万平方米

其实，朗诗绿色地产在上半年的资本运作中，还是比较勤奋的，频频以收并购消息刷存在感。

根据公告显示，上半年，该公司通过收购存量土地、并购公司股权、参股项目公司等非公开市场方式获取项目，分别于成都、西安、无锡、合肥、杭州等城市和美国共获取了12个项目;另外，独立第三方委托开发管理项目2个。

这个期间，该公司共获得总建筑面积约156万平方米，其中该集团取得权益项目新增建筑面积约112万平方米，应占权益部分建筑面积约63万平方米。

在朗诗绿色地产看来，中国和美国是世界上两个最主要的房地产市场，目前其在美国共布局了11个项目，横跨东西海岸的主要城市，例如东海岸的波士顿、大纽约地区；西海岸的旧金山、洛杉矶，产品类型涵盖城市高端公寓和近郊别墅。

数据显示，上半年，朗诗绿色地产美国项目共录得合同销售总计约为人民币4.46亿元，销售面积为7330平方米。期内，物业销售收入约人民币1.12亿元，同比上升约27%，确认销售总面积约3614平方米。

据了解，目前，朗诗位于旧金山东湾的Kingswood (凯撒庄园别墅)销售已经进入尾声。南加州橘郡的Portola项目与北加州硅谷的Sunnyvale项目也将于近期入市。

另外，根据公告显示，截至2017年6月30日，朗诗绿色地产拥有的土地储备总建筑面积约810万平方米，应占权益部分建筑面积约332万平方米。

如果按照该公司2016年的签约建筑面积约164.65万平方米来计算，目前的土储或可以支撑朗诗绿色地产4至5年的开发。不过，若朗诗绿色地产要踏上规模化发展的路，该公司还需大量补充土储。

值得一提的是，现金充裕是拿地的重要筹码。而在今年内外融资渠道收紧的情况下，房企融资成本明显攀升。

朗诗绿色地产也不例外。数据显示，上半年，该公司加权平均融资成本为7.1%。中原地产指出，2017年来，房企发债利率多在5%-6%以上，到6月，多宗融资的资金成本已经接近或超过7%。相比之下，2016年的平均融资成本在4%左右的水平。

未来三年布局十万间长租公寓

虽然朗诗绿色地产上半年的业绩表现不尽人意，土储也不出色。不过总体来看，该公司还有些业绩翻身的筹码。

根据公告显示，截至2017年6月30日，该集团累计已售未入账物业面积约106万平方米，金额约人民币218亿元，这为其将来业绩奠定基础。

2017年是朗诗全面实施“产品差异化、资产轻型化、市场国际化”的第三年，朗诗在这一转型升级道路上已初步获取一些成果。如在轻资产化方面，上半年，该公司向独立第三方及合作方收取的项目开发管理服务费约人民币2.21亿元，同比增长30.9%。

另外，该集团在上半年成立了西安地产公司，负责集团西北地区市场的业务拓展与经营，该公司全国化布局据此又迈出一步。

应该注意的是，近年朗诗绿色地产的毛利率大幅下滑，从2012年的71.6%下滑至2016年的15.7%。如果这些转型战略能将公司毛利率拉回原来的高水平线上，则转型成果值得期待。

数据来源：经济通

智通财经APP注意到，近年长租公寓迅猛发展，朗诗绿色地产在这方面也有所布局。根据公告显示，该集团在2017年初创立长租公寓品牌—朗诗寓。

据了解，朗诗寓涵盖青年公寓、白领公寓、精品公寓及服务式公寓四条产品线。上半年，朗诗寓已在北京、上海、深圳、杭州、南京、苏州、深圳等城市确认25个项目，确认房量5776间。

根据公告显示，未来三年内，朗诗绿色地产将布局17个主要一线及二线热点城市，形成十万间房量的规模。