美国REIT三季度运营报告：FFO同比增长15%创新高

智通财经APP获悉，根据美国全国房地产投资信托协会(NAREIT)第三季度T-Tracker的数据，美国房地产投资信托(REIT)的运营资金流(FFO)在2022年第三季度同比增长近15%，达到创纪录的199亿美元。但三季度同比增幅低于第二季度的16.4%和第一季度的29.3%。

81%房地产投资信托基金的运营现金流同比有所增长。所有上市的美国股票型REIT的运营净利润同比增长8.1%，低于第二季度的增速10.5%和第一季度的增速15.2%。

NAREIT负责研究和投资者拓展执行副总裁John D. Worth表示：“季度业绩显示了一定程度的正常化。我们看到(在新冠肺炎限制措施生效时)利润的大幅下滑出现了一些平衡，随后随着我们进入复苏模式，利润出现了非常、非常大的百分比增长。”

Worth指出，只有三个股票型REIT领域的FFO还没有超过疫情前的水平——住宿和度假村、数据中心和医疗保健，不过，最后一个行业几乎回到了新冠疫情前的水平。

住宿和度假村REIT正在迎头赶上，该行业在第三季度记录了最强劲的FFO百分比增长，同比增长126%。第二强劲的板块是独立零售，同比上涨49.9%，其次是工业REIT，同比上涨30.9%。事实证明，工业REIT是从电子商务疫情时代加速发展中受益最大的部门之一。

总体而言，美国REIT支付的股息保持健康，第三季度同比增长20.6%，高于第二季度的14.6%。不过，第三季度抵押贷款REIT的年增长率从第二季度的19.0%和第一季度的16.7%放缓至12.2%。

在经济前景不确定、利率居高不下的情况下，REIT基金似乎已经做好了充分准备。杠杆率接近历史低点，债务与市价资产之比为34.5%。另一个令人鼓舞的迹象是，固定利率债务占总债务的82.6%。利息覆盖率增加到6倍，而净利息支出占净运营利润的百分比为18.9%，接近历史最低水平。另外，REIT债务的加权平均到期日为84个月(7年以上)，这意味着偿还债务的时间分散在数年之间。

Worth指出，在NAREIT最近举行的REITWorld会议上，管理层仍对其运营表现持乐观态度，但他们似乎对未来12个月更为谨慎。Worth 称：“我们仍然没有看到我们的很多REIT成员表示，他们目前的运营指标增长放缓，但这肯定会被考虑到他们对2023年的展望中。”

未来的一个大问题是，收购活动何时才能恢复。Worth称：“我们听到的很多情况是，交易没有发生，因为买卖双方基本上无法就这些交易的适当上限达成一致。恢复‘毫无疑问会在某个时候到来’，但是在2022年第四季度还是明年还有待观察。”

NAREIT研究部高级副总裁Edward Pierzak表示，即便经济衰退的风险更高，但公开交易的REIT基金可能比私营房地产行业更能抵御经济低迷。在过去六次衰退中，平均而言，REIT在衰退前四个季度的表现不如私人房地产，但在衰退期间和衰退后四个季度的表现优于私人房地产。

Pierzak称:“我们都知道，经济增长确实是房地产业绩的驱动因素，但即便如此，当我们看到实际国内生产总值(GDP)较低的环境时，也不一定会转化为房地产业绩的负面影响。”