第一上海：维持新世界发展(00017)“买入”评级 目标价23.5港元 租金收入有望带动业绩增长

智通财经APP获悉，第一上海发布研报称，新世界发展(00017)香港内地双引擎布局，开发及持有物业并重，一直保持稳健经营及良好的财务结构，品牌效应显著。随着公司持续去杠杆优化资本开支，降低净负债比率，提高营运效率，通过出售非核心资产回笼资金。预计公司未来三年的归母净利润分别为 9.7 亿、10.5 亿及 11.5 亿港元。基于公司历史 PB 估值，该行给予公司 2024 年 0.3X 的 PB 估值，得出目标价 23.5 港元，维持买入评级。

核心盈利同比增长 21%。22/23 财年公司录得收入 952.1 亿港元，同比增长 40%；核心盈利同比增长 21%至 110 亿港元；股东应占溢利 9 亿港元。拟派发末期派息每股 0.3 港元。另派发特别股息每股现金 1.59 港元，待新创建项目股份出售完成。2023 财年公司的平均融资成本 4%，净负债比率 48.7%。

合同销售情况良好，土储丰富。期内公司在香港实现合同销售额 88.6亿港元，截至 6 月末在香港代售住宅单位共 1681 个。公司预计 2024 财年分阶段推出六个住宅项目，超 3000 个单位。期内公司在内地针对一线城市核心地区的发展策略及品牌效应合同销售理想，合同销售额为 151.3 亿元，销售面积 30.2 万平米。

此外，公司在香港和内地拥有高质量土储，截止2023 年 6 月末，公司拥有香港土储 814 万平方尺，其中物业发展约 337 万平方尺。另外公司于新界拥有 1636 万平方尺农地土储，其中 90%位于北部都会区，有望受益于香港土地房屋供应改善及北部都会区发展策略。公司在内地公司拥有土储 477.3 万平方米，其中大湾区及长三角地区占比60%，核心土储位于广州、深圳、佛山、武汉、上海、宁波、杭州、北京、沈阳等重点一二线城市，为集团的可持续发展提供充足的资源。

租金收入稳定增长，体现持续经营能力。期内公司在香港租金收入达30.9 亿港元，同比增长 10%，主要是全民开关后零售环境改善，K11 营运效率提升及租用率改善。内地租金收入 19.1 亿港元，整体出租率表现稳健。公司目前运营中 K11 项目有 18 个，其中香港 6 个，内地 12 个，整体运营楼面面积 140.9 万平米。公司预计至 2026 财年，K11将覆盖内地 10 个重点城市，共 38 个项目，总面积达 297 万平米，高效的运营效率加上丰富的储备，将有望带动经常性租金收入每年 30%的复合增长。