中信证券:期待地产政策继续加码 年末有望稳住预期

产业链风险仍有待政策化解,但部分领域的格局调整已经较为充分。

智通财经APP获悉,中信证券发布研究报告称,统计局公布的数据略显滞后,预计10月数据将充分反映9月以来需求侧政策发力的效果。但不可否认的是,企业投资热情不断下降,新开工和开发投资增速还有明显下行压力。该行预计,年末市场有望迎来销售的底部,随后政策的重心可能从稳房价转为稳投资。城中村改造和保障性住房建设政策仍然值得紧密关注。

中信证券主要观点如下:

统计局公布的数字存在滞后,9月销售继续下行。

2023年1-9月,商品房销售面积同比下降7.5%,降幅扩大0.4pct;销售额同比下降4.6%,降幅扩大1.4pcts。9月单月,商品房销售面积同比下降10.1%,降幅收窄2.1pcts;销售金额同比下降13.6%,降幅收窄2.8pcts。在9月各地政策密集出台的背景下,10月前17日该行跟踪的高频网签数据边际有所改善,14个样本城市二手房网签套数同比增长34.7%,42个样本城市新房网签套数同比下降17.0%,相较9月降幅有所收窄。总体来看,该行认为统计局公布的9月数字有所滞后,预计10月销售有所好转。但是,政策是渐进和小步的,销售数据的边际好转也是有限度的。

开发投资热情持续下降,国房景气指数不断走低。

根据国家统计局,2023年1-9月,全国房屋新开工面积72,123万平米,同比下降23.4%,降幅收窄1.0pct;竣工面积48,705万平米,同比增长19.8%;开发投资87,269亿元,同比降低9.1%,降幅扩大0.3pct。9月单月,全国房屋新开工同比下降14.6%,降幅收窄9.0pcts;竣工同比增长25.3%;开发投资同比下降11.3%,降幅扩大0.3pct。9月,国房景气度指数继续下行至93.44,为2016年以来最低值。根据Wind统计,全国100大中城市2023年1-9月累计成交总价为1.79万亿元,同比下降26.4%,9月土地成交溢价率为3.64%,企业投资拿地热情较低,投资更为谨慎。从该行跟踪的部分企业1-9月累计拿地销售金额比来看,样本企业拿地投资强度分化较为明显,拿地具有向高线化集中的趋势。总体来说,投资信心的下降较之销售的下降相对更快,很多企业欠缺扩大投资的能力,其他企业也对扩大投资极为谨慎。

关注土地市场的边际变化,开发环境进一步好转。

市场普遍关注9月以来政策的密集出台。杭州大幅放开限购,使得严格限购的城市只剩下京沪深三地。央行公布的存量房贷加权平均利率较之上个月下降42BPs。自然资源部9月发文建议取消地价上限,取消远郊区容积率1.0的限制等。由于企业投资热情低落,该行认为目前任何城市放开土地成交价格上限,也不会造成土地市场竞争过于激烈。例如,合肥在放开土地成交价格上限之后,并没有出现土地成交溢价率大增的局面。相关政策的调整时机已经成熟,相信未来有实力的房企在核心重点城市拿地不会再依赖于运气。

预计政策将继续加码,稳住预期之后,政策重心可能转向稳投资。

该行认为,核心城市继续放开限购,按揭贷款利率下限的进一步打开,按揭贷款首付比例要求的下调,普通住宅认定标准的调整等各类政策,仍将在未来一段时间起到助力需求的作用。该行相信,2023年四季度将见到房地产市场销售的底部。但是,随着企业开发区域日趋高线,建安投资下滑的势头可能在2024年后成为行业面临的主要矛盾,政策重心预计将在2024年后从稳房价转向稳投资,城中村改造和保障性住房建设等政策值得高度关注。

产业链风险仍有待政策化解,但部分领域的格局调整已经较为充分。

总体而言,该行认为房地产产业链中的拿地方面调整已经较为充分,销售即将见底,但新开工面积仍趋于下行,而竣工面积则在未来面临较大幅度下行压力,开发投资的增速预期也难言乐观。对房地产产业链来说,部分开发企业的竞争环境明显好转。物业管理行业经营底盘也较为稳健。

风险因素:房地产政策出台的节奏和力度可能存在不及预期的风险;房地产市场销售表现的企稳回升还需要一定的时间,销售基本面的恢复存在不确定性;部分房地产企业在过往拿地不足,可售资源不及预期,盈利能力有进一步下行的风险。

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