高利率重压下供需两端遭重创! 美国房地产市场迎接“寒冬”

智通财经APP获悉，华尔街大行高盛预计，明年美国房价涨幅急剧放缓，同时抵押贷款利率可能会长期持续在高位。Jan Hatzius领导的高盛经济学家团队近日在一份报告中预计，截至2024年12月美国房价将较上年同期仅仅上涨1.3%，而2023年的预期涨幅则为3.4%。此前来自美国房地产金融巨头房利美(Fannie Mae)的经济学家团队在一份报告中预计，无论美国经济是否避免陷入衰退，美国房地产市场的增长停滞状态都有可能持续到2024年。

美国的购房者们去年以来一直面临着不断升高的借贷成本，一项重要的利率指标——30年期固定抵押贷款利率徘徊在8%附近。此外，房主也变得更不愿意挂牌出售房产，从而限制了待售房的库存规模。高盛策略师们预计，美国抵押贷款利率将在一段时间内保持高位，预计到明年年底将降至略低于7%的水平。

安联首席经济顾问、全球顶级经济学家穆罕默德·埃尔-埃利安(Mohamed El-Erian)近日表示，美联储可能已经彻底破坏了美国房地产市场，主要是因为激进加息周期以及higher for longer预期推高了抵押贷款利率，进而使得美国房地产市场的房屋供给和需求两端均遭受重创。

长期的抵押贷款利率往往会跟随无风险收益率基准——10年期美国国债收益率，因此当个人或机构投资者看到或预期基准利率上升时，以及预期利率将长时间维持在历史高位时，他们采取的行动往往会推高基准收益率，进而抵押贷款利率随之升温。

在美联储主席鲍威尔等官员近期频繁发出美联储将在更长的时间内维持较高利率(即higher for longer)的这一重要信号后，市场逐渐消化美联储抛出的这一最新鹰派预期。因此，有着“全球资产定价之锚”称号的10年期美债收益率应声攀升至2007年以来的最高点，一度突破5%重要关口，且持续在这一高位附近运作。

除了高抵押贷款利率带来的负担能力限制而将许多潜在的购房群体拒之门外，抵押贷款利率的飙升还加剧了美国房地产市场的另一个问题：待售房供应非常有限。这是因为在新冠疫情开始前锁定低抵押贷款利率的卖家一直不愿出售房产，因为利率继续徘徊在20年来的最高水平附近使得咨询售价的群体越来越少，因此锁定低利率的卖家宁愿耗时间等待至抵押利率下降，进而刺激更大规模的潜在购房群体。

曾担任奥巴马政府时期全球发展委员会主席的埃利安指出，在过去的一年里，高利率抑制了美国房地产市场的供给和需求，从而冻结了市场扩张步伐。由于借贷成本上升，许多潜在买家被挤出了市场。与此同时，现有房主不愿出售房产，因为有融资需求的那些房主们希望保住多年前为买房融资时的超低利率。这使得房屋价格在需求下滑的情况下依然居高不下。

高盛经济学家在最新报告中表示:“虽然住房活动和房价的最大幅度下跌数据已经过去很久了，但最近抵押贷款利率持续上行，以及在可预见的未来可能保持在高位的前景，对美国经济中对利率最敏感的房地产行业构成了不利因素。”

不愿将房屋挂牌的业主将继续拖累房屋交易。高盛预计，到2024年，美国二手房销量将降至380万套，为上世纪90年代初以来的最低水平。根据该机构的预测，由于利抵押贷款利率可能持稳于高位，预计到2024年，住房建筑开工数将下降近4%，供应将进一步受到限制。