方正证券：看好地产政策逐步发力下的贝塔行情

智通财经APP获悉，方正证券发布研究报告称，地产贝塔行情级别下降，精选新时代背景下的阿尔法标的。近年来地产板块贝塔行情级别逐步下降，且行情推动力更多来自于政策预期，而非基本面因素。从近年市场表现来看，优质地产股的估值中枢基本在7-10倍PE区间，目前PE估值基本位于下限附近。该行看好政策逐步发力下的贝塔行情，同时建议关注具备长期阿尔法的标的：我爱我家(000560.SZ)、天地源(600665.SH)、天健集团(000090.SZ)、招商蛇口(001979.SZ)。

方正证券主要观点如下：

楼市波动调整：年初小阳春后楼市逐渐走弱，三季度开始弱修复。1)新房销售今年呈现N型走势，一季度迎来小阳春，二季度逐步走弱，三季度开始弱修复，二手房成交处于近年来高位;2)房价一季度上涨后再次走弱，9月新房、二手房价格环比降幅分别扩大至0.3%、0.5%;3)房企以销定产，地产投资持续下行，9月投资完成额累计同比-9.1%、施工面积累计同比-7.1%;4)土地市场低迷，房企拿地聚焦核心城市。

房企分化加剧：头部房企在楼市回暖时弹性更强，央国企销售、拿地表现均优于民企。一季度楼市回暖，TOP10房企单月销售额同比与TOP51-100房企增速差距在2023年2月份拉大至+49.9pct;央国企与民企单月销售额同比差异于2023年2月拉大至+122.9pct;拿地方面，房企拿地强度整体下滑，央国企仍担当主力。

政策逐步发力：下半年开始，政策密集发力且未来仍具空间，城中村改造有望拉动楼市企稳。2023年下半年以来，多层次地产政策充分发力。展望未来，政策仍具发力空间，主要表现在：1)一线城市中除广州非核心区、上海金山区外，一线城市其余区域尚未放开限购;2)一线城市首付比例与房贷利率仍存较大下调空间;3)部分核心二线城市首付比例仍具放松空间。

中长期展望：地产销售已历经两年充分调整，每年10-12亿平需求中枢具备支撑。楼市已历经2022年、2023连续两年调整，商品房销售面积大幅下降后或已接近潜在合理需求水平。地产销售面积在改善及更新需求的支撑下，未来需求中枢有望维持每年10-12亿㎡。房地产行业将平稳过渡至兼顾效率、公平、稳定和质量的新发展模式。

2024年前瞻：中性预测下，2024年商品房销售面积同比+2.9%，开发投资额同比+3.4%。地产政策逐步发力，目前力度逐步接近2014年，该行认为2024年或为房地产企稳之年。该行测算2024年商品房销售面积在乐观、中性和悲观预测下分别同比+5.2%、+2.9%、-3.5%;此外，通过预测新开工面积、土地购置费、施工强度、竣工面积等指标，测算2024年开发投资额乐观、中性和悲观预测下分别同比+6.5%、+3.4%、-0.1%。

风险提示：政策落地不及预期;地产信用风险蔓延;楼市回暖不及预期。