欧洲房地产凛冬即将结束? AEW与黑石看到了复苏曙光

智通财经APP获悉，知名房地产投资服务机构AEW表示，挤压欧洲最顶级建筑价值的房地产危机即将结束，预计从明年开始，欧洲房地产市场的前景将越来越乐观。全球资管巨头Natixis Investment Managers旗下专注于房地产投资服务的子公司AEW周三发布的修正预测显示，在截至2028年的这四年期间，欧洲最好的仓库、办公场所和中心商区商店带来的商业地产回报率将达到每年9.2%左右。该机构还预测，英国地产的调整速度更快，复苏幅度也更大，预计将以10.7%的年回报率表现最佳。

该报告使AEW成为最早预测欧洲房地产市场触底的房地产投资服务机构之一。过去两年，英国央行和欧洲央行跟随美联储开启激进加息周期，英国和欧元区基准利率快速上升，使得整个欧洲长期以来的房地产市场繁荣戛然而止。今年迄今，欧洲房地产市场仍处于“需求凛冬”之中。

AEW汇编的具体数据显示，欧洲仓库市场的价值在过去18个月里暴跌约30%，写字楼市场的整体价值下跌20%。因此，一些欧洲大型房地产开发商正在申请破产，与此同时一些银行正在计提信贷损失准备金。

目前处于欧洲房地产市场凛冬最中心的瑞典地产巨头SBB正在通过变卖旗下各类资产来解决房屋销售急剧放缓导致的债务难题。SBB在最新财报中表示，其第三季度的房地产价值环比下降10%，SBB首席执行官Leiv Synnes在报告中表示：“但愿市场利率上升带来的市场价格调整已经结束。”

“真正面临重大改变的是2023年重新定价的深度，”来自AEW的欧洲战略和研究主管Hans Vrensen在接受采访时表示。“我们对2024年的前景可能会出乎意料地乐观，因为我们看到重新定价基本已经完成。”

投资者在购买房产等重大固定资产时通常会进行借款操作，以帮助提高资产回报率，但基准利率快速上升和价格相对较慢的调整幅度，颠覆了这种动态。但AEW的预测数据显示，通胀降温和经济增长放缓意味着央行设定的借款成本在中期内应该会下降，从而使债务支持的地产交易从2025年起在欧元区和2026年起在英国再次具有强大的吸引力。

不过，AEW的数据显示，估值下降和更为保守的贷款条件所带来的融资缺口意味着仍有900亿欧元的债务融资缺口需要及时克服。根据这家资产管理机构的测算数据，在2018年至2021年期间，借款人担保的所有贷款中，有16%在债务到期时面临流动性短缺压力，尽管这一比例低于该公司8月份公布数据时的22%。

黑石集团掌舵人看好欧洲房地产市场即将迈向复苏

AEW对于欧洲房地产市场的乐观预期与全球最大规模另类资产管理机构黑石集团的预期不谋而合。黑石集团首席执行官苏世民(Stephen A. Schwarzman)近日表示，他领导这家资管机构在欧洲各地陷入需求困境的房地产市场看到了大量的资产逢低买入机遇。

黑石集团的董事长兼首席执行官苏世民在接受采访时表示:“欧洲房地产市场的重磅交易业务并非完全处于休眠状态，这些事情过不了多久又会重新全面开展。”“我认为我们更多地处于良性周期的这一边，尽管过去一年的情况确实有些沉闷。”

苏世民在伦敦举行的英国市场全球投资峰会间隙接受采访时甚至透露，这家全球私募股权巨头正在关注全欧洲各地的数据中心楼层、物流仓储和学生公寓市场带来的巨大机遇。