万科（02202）印力收购凯德20家商场，双方背后的商业升级术

本文来源于“克而瑞地产研究”微信公众号，作者为克而瑞研究中心房玲、陆雁君。

1月5号，印力联合万科、Triwater Asset Management Holdings Limited （“Triwater”），三方将联合收购凯德集团旗下全资子公司凯德商用在中国国内的20家购物中心项目公司的100%股权并承接相应的负债，交易金额约为83.65亿人民币，预计于2018年第二季度完成交易。这一收购事件不仅成为2018年首个震动业内的收购事件，而且无疑是对双方企业在新的一年战略的部署起到了推进性的作用。 那么，这一收购案背后到底隐藏着双方对未来怎样的商业布局？

万科印力加速商业布局

2016年8月，万科宣布以128.7亿元的价格收购印力集团96.55%股权，将印力打造成万科商业开发与管理的主要平台。整合交易之后，截至2017年印力在国内管理的商业项目达到100个，总建筑面积850万平方米、遍布全国40个城市，相继在六大城市成立商业公司，覆盖以北京、上海、广深、杭州、武汉、西安为核心区域的城市群。此次万科印力收购凯德20家购物中心项目完成之后，印力在全国持有或管理的商业项目数量将达到120家，管理面积约为1000万平方米，管理资产规模逾800亿元，分布在中国58个城市。新增18个城市，这意味着此次收购的项目大都位于印力此前尚未曾踏足的城市，进一步拓展了其城市布局。而对万科而言，此次商业版图的扩展为其实现“万亿大万科”企业战略目标又更近了一步。

印力此次收购凯德的20家购物商场，按区域分布来看，主要分布在中西部和珠三角，中西部以45%的占比傲居第一位，而位于长三角的项目仅有1个，位于扬州。此前印力的商业项目主要分布于长三角、珠三角和环渤海地区，收购之后其全国化的布局更加完善。从城市能级分布来看，此次收购的项目位于三四线城市的比例达到了70%。由此可见，印力此次的扩张战略是遍地开花式的“分散式扩张”，符合印力的覆盖核心区域周边城市群的扩张战略。

此次收购完成之后，这20家购物中心将全部交由印力管理与运营。从项目的产品与定位来看，收购项目将进一步推动印力产品线的发展。目前万科商业已经拥有了从“万科广场-万科里-万科红-万科2049”成熟的商业产品线，印力也拥有印象城、印象汇和印象里三大产品线。 不难发现，印力旗下的印象汇、万科旗下的万科里与凯德旗下的凯德广场在产品定位上有相似之处，走的都是家庭客群为主的社区型购物中心。而凯德此次出售的购物商场主要是凯德广场，这对于印力来说，收购完成之后的产品线将更加成熟，覆盖面会更加全面，社区型购物中心的产品定位会占到主要位置，更好的服务家庭客群。由于产品定位上的相似之处，在未来印力也能更系统有效地对此次收购的凯德广场进行运营和管理。

而对凯德来讲，大幅出售凯德广场和整合资源之后，未来的产品线会主要集中发展以来福士为主要代表的综合体购物中心（包含购物中心、酒店和写字楼等），客群也更加精准于追求时尚并有中高端消费能力的年轻人，在产品定位上较之前而言有了很大的优化和侧重点。

对凯德来讲，此次收购事件背后是凯德集团对中国市场更加集中布局的重要一步。凯德虽然一方面抛售自己旗下的商业广场，但另外一方面也在不断的有收购其他优质商业资产的动作。

2017年6月，凯德以26.4亿收购上海国正中心、2017年11月份以33.6亿元收购广州乐峰广场、2017年12月份以8.38亿购入力高上海五角场商办用地。由此可见，凯德这是变相的在换置旗下商业资产，强化在北京、上海、广州、成都、武汉五大核心城市的业务布局，重点聚焦一二线城市。凯德所采用的是一个主动出击的策略，出售旗下一些非重点发展城市的项目，可以借此机会回流资金以及时配合集团的商业战略运作和投资一些重点城市更优质的项目。

根据凯德公布的2017年最新数据，凯德广场的净物业收益相对去年相比上升了7.9%。而凯德此次出售的20个凯德广场中三四线城市的占到了14个，三四线城市的净物业收益相对一线和二线城市来说比重相对较小，所以此次收购事件对凯德未来的收益并不会产生很大的影响。

总结

促成这次收购事件的主要原因除了双方对于未来商业布局的互补性，这宗交易也基于双方企业对自身商业版图发展战略的一致性，能更好发挥平台资源的协同效应，可谓是一拍即合。其实不难发现，被万科收购之后的印力在商业领域的扩展比之前来的更加迅速和广泛，这也是基于万科在全国广泛拿地开发的房地产背景。作为万科底下的主要商业平台，印力除了要丰富自身的产品线，还要在进入城市上更加靠近万科的发展方向，从而更好地发挥出两家的品牌效应。

而拥有新加坡背景的凯德集团走的的就是地产基金化道路，擅长利用“一进一出“和“资产优化”的方式去经营自身商业。此次交易之后，会更有利于凯德在五大核心城市集中发展自己的综合体商业。

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