背靠两大物业开发领跑者，雅生活服务(03319)上市能否站稳？

本文来自中泰国际的新股研报，作者为中泰国际分析师赵红梅。

智通财经APP获悉，中泰国际发表研报称，雅生活服务(03319)是中国以中高端物业为主的著名物业管理服务供应商，提供综合服务组合。2017年6月，公司收购了绿地物业，并于2017年8月引入绿地控股作为战略股东。依靠雅居乐集团(03383)和绿地控股两大物业开发行业领跑者，公司以“雅居乐物业”和“绿地物业”两大知名品牌开展经营。

根据中指院的资料，截至2016年12月31日，按在管总建筑面积计，公司的市场份额约为0.3%，位列“物业服务百强企业”第22位。截至2017年9月30日，公司在中国65个城市提供物业管理服务，在管总建筑面积约为76.2百万平方米，服务业主及住户逾一百万。公司致力于将“雅居乐物业”打造为中国旅游地产管理行业的领先品牌。根据中指院的资料，截至2016年12月31日，公司旅游地产总建筑面积约为14.3百万平方米，按合约总建筑面积计位列中国物业服务百强企业首位。

中国的城镇化及人均可支配收入显著增长，成为物业管理行业的主要增长原动力。根据中指院的资料，中国城镇化率从截至1996年12月31日的30.5%增至截至2016年12月31日的57.4%。中国物业管理行业预计将随着国家城镇化水平的提高而继续增长。

另外，在人均可支配收入增加及旅游投资增长的驱动下，作为旅游业的重要组成部分的旅游地产也随之蓬勃发展，根据国家旅游局的资料，对旅游业的投资从2012年的约4064亿元增至2016年的约12997亿元，年复合增长率达33.7%，预期于2020年达至约20000亿元。

作为中国旅游地产管理行业的领先品牌，公司经营将继续受益于旅游地产管理的强劲需求。但是，中国物业管理行业竞争极其激烈且分散。现在公司的成功部分有赖于在提供物业管理服务方面的标准化运营。竞争对手效仿公司的业务模式有可能导致该公司丧失从竞争对手中脱颖而出的竞争优势，对经营业绩和前景产生不利影响。

经营业绩方面，受益于公司主营业务物业管理服务所得收入持续实现稳定快速增长，公司的毛利率从2014年的11.96%增长到2017年9月30日的32.78%。税前利润率和净利润率也呈现快速的上升态势，分别从14年的7.73%和5.65%增长到17年9月30日的23.13%和17.19%。公司经营十分稳健。考虑到公司作为中国物业管理行业具有竞争性市场地位的先驱者，旅游地产管理专家及大盘物业管理的领跑者和背靠雅居乐集团和绿地控股两大主要股东等优势，公司有望保持继续成长。

估值方面，公司市值相比H股同行业较大，为144-189亿港元，市盈率为58.8-77.3之间，高于行业平均水平，市净率为3.74-3.83，低于行业平均水平。盈利能力方面，ROE，ROA分别为32%和12.8%，高于行业平均水平。综合公司在行业地位，业绩情况与估值水平，中泰国际给予其55分，评级为“中性”。

（编辑：胡敏）