老牌港企内地困顿 瑞房(00272)私有化传言中罗康瑞资本游戏

本文来自“观点”微信公众号。

罗康瑞掌舵下瑞安系向来都是资本运作高手，在其内地业务中，除瑞安房地产和瑞安建业两个上市平台，曾经还有过一个上市计划——分拆新天地。

接连出售资产后，瑞安房地产又传出了私有化的消息。

1月31日中午，瑞安房地产有限公司发布澄清公告表示，有传媒报道该公司控股股东罗康瑞的潜在私有化计划，并指出罗康瑞与银行商讨寻求融资，为公司潜在的私有化计划作出准备。

对此，瑞安房地产表示：“获罗康瑞先生通知，彼现正与银行商讨寻求融资，并不时检视有关其于本公司的权益的方案，包括寻求收购其于本公司的全部已发行股本的可行性。”

同时，瑞房强调，目前仍未有明确计划、未有为任何方案签订协议以及仍未有任何明确建议提交该公司，现时亦未有任何确定的提议达成，或如达成，该提议的条件将会如何。

换言之，瑞安房地产一方面澄清媒体报道的瑞房潜在私有化计划，另一方面又承认主席罗康瑞正在寻求融资，检视出售该公司全部已发行股本的可行性，即对私有化传言并非完全否认。

据了解，早前有报道称，罗康瑞需要30亿美元(约合234亿港元)的贷款以进行私有化。按照罗康瑞及大股东现持有的瑞房60%股份推算，私有化的价格将为每股7.25港元，较其2006年上市时的发行价溢价约40%，较今日收盘价溢价逾160%。

对此，有业内人士认为，开发商私有化已成为房地产板块估值上调的催化剂，按照以往的案例，上市企业公布私有化之后，股票估值都会出现一定程度的上涨。

值得一提的是，在发布私有化澄清公告后，瑞安股价盘中曾大涨超过15%，收盘报2.72港元，升幅近12%，超过其近一个月来的累计涨幅。

瑞房内地困顿

与传统港资房企一样，瑞房在内地采取的一直都是“先囤地、再缓慢开发”的重资产模式，以吃透土地溢价。

自1996年进入内地市场开始，瑞房便大量布局旧改和商业地产物业，其中最具标志性的项目就是上海新天地，以及上海卢湾区旧改项目。然而，动辄百亿的资金投入，以及漫长的回报周期下，瑞房面临的资金压力也水涨创高。

与此同时，随着巨额土地增值税支出及内地新兴房企的异军突起，和大多数港资房企一样，瑞房也都不得不走向出售资产的尴尬境地。

瑞房2012年报显示，期内该公司录得合约销售额为57.32亿元，同比下降47%，远低于年度120亿销售目标。为挽回颓势，2013年6月，已经辞任行政总裁的罗康瑞正式复出。

2013年，瑞房转变经营模式，不再直接参与旧区重建动迁，以加快开发的步伐。数据显示，2013年瑞房销售业绩出现回暖，全年实现销售166.13亿元。

然而，步入2014年后，瑞房再次陷入业绩下滑的境况，2014年累计合约物业销售额97.5亿元，较2013年下跌41%。

2015年，罗康瑞正式提出轻资产战略，过去几年中瑞房也一直致力于收缩战线，并降低负债。据观点地产新媒体不完全统计，自2012年起，瑞安以11.68亿出售沈阳项目二期，到最近一次2017年11月，将持有的大连天地全部股权以44.6亿对价卖给了亿达，罗康瑞在出售物业上已经套现将近400亿。

仅2017年，瑞房就接连出售大连天地、海创智天地及杨浦物业49%股权、上海瑞虹新城21.4%股权及重庆天地79.2%股权多处物业。至此，瑞安房地产在国内仅剩下8个发展项目，分别位于上海、武汉、重庆、佛山四个主要城市的黄金地段。

但在抛售物业的同时，瑞房在内地鲜有新的土地进账。数据显示，2014年瑞安房地产的土地储备总建面为1230万平方米，而截至2017年6月30日，该公司的总建筑面积已降至1170万平方米。

受制于规模落后，近年来瑞房在资本市场同样表现平平。

截至1月31日收盘，瑞安房地产报收2.72港元，与2006年上市时超过5港元发行价相比缩水近50%。与此同时，2017年，在大批内房股的上涨潮中，瑞房股价上涨依旧缓慢，全年累计升幅不到35%。

罗康瑞资本玩法

罗康瑞掌舵下瑞安系向来都是资本运作高手，在其内地业务中，除瑞安房地产和瑞安建业两个上市平台，曾经还有过一个上市计划——分拆新天地。

据观点地产新媒体了解，2012年5月，瑞房明确已就分拆中国新天地向联交所提交建议。2013年1月9日，瑞安房地产正式发布公告称，董事会主席罗康瑞将领导公司全资附属公司中国新天地有限公司的成立及定位，计划于3月1日开始营运。

根据瑞房彼时的公告，中国新天地将专注管理瑞安房地产的商业地产。分拆中国新天地是瑞安集团进行重组、理顺业务计划的其中一环，旨在确保瑞安房地产的商业物业发展和资产管理两个分支各自有更清晰的工作重点，释放其优质投资物业的价值。

据透露，首批确定注入的项目包括上海新天地、企业天地、虹桥天地、武汉天地、重庆天地等商业物业，涉及资产总额680亿元。随后，不断有市场消息传出，中国新天地计划在香港上市融资10亿美元，并已聘请摩根大通等机构安排上市事宜。

对此，曾有分析人士指出，分拆新天地上市是瑞房在“甩包袱”的同时，用新天地进行再融资，是一石二鸟的策略。彼时，由于大量资金沉淀，瑞房正遭遇严重的资金问题，负债率居高不下。因此，用资本手段解决资金问题，正是罗康瑞的意图。

然而，由于物业还没成熟，分拆新天地上市的计划一再搁浅。与此同时，随着业绩的下滑，瑞房开始推行轻资产策略和资产变现计划，其中包括曾经注入过新天地资产包的企业天地、重庆天地。由此来看，新天地上市的计划或已遥遥无期。

至于瑞安房地产这一平台，受制于股价估值偏低，一直未能体现上市平台的融资功能，瑞房以此为由启动私有化也并非没有可能。

不过截至目前，瑞房并未正式就私有化正式发布公告，仅就市场传言进行部分澄清，同时也并未否认私有化的可能性。

虽然私有化并未正式落实，但可以肯定的是，受私有化传言影响，在当日内房股普遍下挫的情况下，瑞安房地产已实现逆市上涨，盘中曾大涨超过15%，收盘报2.72港元，升幅近12%，超过其近一个月来的累计涨幅。

免责声明：智通财经网转载此文目的在于传递更多信息，不代表本网的观点和立场。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。（编辑：曹柳萍）