上实城开(00563)：深度布局上海，兼并与招拍挂并重扩张土储

本文来自中泰国际的研报《上海实业城市开发(00563)：深度布局上海的国企房地产商》，作者为中泰国际分析师周健锋。

智通财经APP获悉，上海实业城市开发(00563，简称“上实城开”)是上海实业控股(00363)旗下的房地产开发商，最终主要股东“上实集团”由上海市政府全资拥有。公司收入主要来自房地产销售，占2017年上半年总收入的89.8%。

公司土地储备遍布上海及其他一二线地市。截至2017年6月30日，上实城开在上海和其他全国一二线地市拥有20个房地产项目，未来可售总面积为394万平方米，其中上海占24.3%。2017年上年入账的上海项目的毛利率十分吸引，达到50-60%。

中泰国际发表研报称，上实城开毛利率高于同行，虽然相比同业其股本回报率较低，但估值十分吸引，公司2016年市净率为0.8倍，远远低于2.55倍的同业平均值。而且，公司的财政情况良好，2016年净负债率只达8.9%，低于70.8%的同业平均净负债率。

兼并与土地招拍挂并重的扩展策略

上实城开的土地储备足够未来3至5年发展之用，也透过兼并与招拍挂公开市场方式增加手上土地数量。

例如，公司于2017年8月透过招拍挂方式以楼板价人民币25175元/平方米投得一幅位于上海市闵行区的商业及办公室用途土地，总土地面积为34049.9平方米，容积率为2.54倍。

房地产项目

全国性土地储蓄。截至2017年6月30日，上实城开在全国11个城市拥有20个房地产项目，包括中高档住宅单位、服务式公寓、商业及写字楼。按地区分布，房地产项目皆位于上海及一二线城市。

公司的未来可售总面积为394万平方米(见图表1)，其中上海占24.3%、西安占26.1%、长沙占18.2%、福州占13.5%、重庆占6.1%、沈阳占4.2%和北京占2.4%。公司表示现有土地储蓄足够未来3至5年发展需要。如包括所有投资物业，截至2017年6月30日，上实城开手上总楼面面积达429万平方米。

上海发展项目。截至2017年6月30日，公司在上海拥有7个房地产发展项目，包括住宅单位、商业及写字楼等，未来可售总面积为956095平方米。

其中，上海青年城已落成;而万源城和上海晶城的所有部分则分别在2017年和2018年年底前落成。其余4个项目，包括滨江城开中心、TODTOWN天荟、当代艺墅、当代美墅，将分别在2021年、2022年、2020年和2020年年底前分期落成，可在未来数年提供持续收入来源。

这7个项目的位置也很便利，所有皆邻近地铁站，提升项目销售吸引力，分别如下：1.万源城邻近地铁12号线顾戴路站；2.滨江城开中心邻近地铁11号线云锦路站；3.上海青年城邻近地铁9号线九亭站；4.上海晶城邻近地铁15号线朱梅路站(未开通)；5.TODTOWN天荟邻近地铁5号线莘庄站；6.当代艺墅邻近地铁12号线虹莘路站；7.当代美墅邻近地铁5号线剑川路站。

同业比较

毛利率高于同行。上实城开2014年、2015年、2016年和2017年上半年的毛利率分别为38%、32.3%、25.5%和50%，高于27.2%、25.3%、26%和30.2%的同业平均毛利率(见图表3)。公司2017年上半年的毛利率显著较高，因为85.3%入账销售金额来自万源城、上海晶城和上海青年城三个位于上海的项目，而上海项目的毛利率十分高，约50-60%。

股本回报率较低。相比同业，上实城开的股本回报率则较低。公司2014年、2015年、2016年和2017年上半年的股本回报率分别为1.3%、4.1%、4.2%和4.2%，低于19.9%、17.2%、15.4%和19.3%的同业平均股本回报率(见图表4)。

估值十分吸引。虽然如此，上实城开的估值十分吸引。公司2016年市净率为0.80倍，远远低于2.55倍的同业平均值。而且，公司的财政情况良好， 2016年净负债率只达8.9%，低于70.8%的同业平均净负债率。

(编辑:胡敏)