国泰君安：2024年地产的机会主要来自于资产质量优质的困境反转型公司

智通财经APP获悉，国泰君安发布研究报告称，一方面，保障房的大力推进将对商品房的部分刚性需求带来冲击，进一步削弱房企拿地的信心与意愿，带来土地市场成交规模的下行;另一方面，城中村改造在净地出让的模式下，将会使得部分优质地块重新进入土地市场，将持续关注市场对新增城中村相关的优质地块的反馈。2024年的机会主要来自于资产质量优质的困境反转型公司，建议关注资产质量优质的重组房企。

▍国泰君安主要观点如下：

克而瑞公布2023年1-12月房企拿地排行榜，TOP50房企12月单月新增土地货值同比上涨87%，年末出现小幅翘尾。

2023年12月，TOP50房企合计新增土地货值3563亿元，同比增速较上月-12%上涨99pct至87%。12月，包括北京、上海、广州、深圳、杭州等在内的多个重点城市开展土拍，部分优质地块的释放带来成交规模的回升，叠加同比下行的销售表现，以货值衡量的12月单月拿地强度上涨至2022年同期的3倍。

2023年全年TOP50房企合计新增土地货值为2.7万亿元，同比下滑5%，预期2024年在房企信用扩张意愿和能力均未见显著改善的背景下，土地市场将继续承压。

2022年土地市场成交规模出现腰斩，新增土地货值从2021年的6.9万亿元降至2022年的2.9万亿元，2023年在2022年低基数的情况下，再次出现同比下滑。2024年预期信用扩张依旧弱势，以新增土地货值这一指标的视角来看，除了存在土地成交规模下行的压力外，还有房价下行的压力。

拿地意愿和拿地能力较强的房企集中于头部央国企，且TOP10房企拿地结构中一二线城市占比超80%。

2023年央国企为市场拿地主力，两者合计占比的全年均值为86%，其中华润置地、保利发展和中海地产分别以2697亿元、2402亿元和2295亿元位列前三，而民企中拿地较为积极是滨江集团和龙湖集团。

从拿地结构上看，大部分房企的拿地城市范围在不断收窄，TOP10房企中有6家全年拿地城市数量在20个以下，并集中在一二线城市，预期该拿地策略仍将延续至2024年。

关注后续保障房推进对商品房供需市场的影响以及重点城市城中村改造带来的优质地块释放。

一方面，保障房的大力推进将对商品房的部分刚性需求带来冲击，进一步削弱房企拿地的信心与意愿，带来土地市场成交规模的下行;

另一方面，城中村改造在净地出让的模式下，将会使得部分优质地块重新进入土地市场，将持续关注市场对新增城中村相关的优质地块的反馈。2024年的机会主要来自于资产质量优质的困境反转型公司，建议关注资产质量优质的重组房企。

风险提示：

走过去土地金融模式，市场需求加速下行。