中信证券：广深积极推进城中村改造 三大工程创造新产业机遇

智通财经APP获悉，中信证券发布研究报告称，预计PSL重启投放或将为三大工程提供中长期低成本资金支持。此外广深区域的实践，也说明城中村改造等三大工程有望持续落地。诚然，三大工程意味着供给增加，对于经营性不动产的租金，非核心区域的房价都可能存在拖累。但三大工程的落地预计会伴随提振需求政策的出台(例如按揭贷款利率的持续下降)，房价和开发投资都有望在政策发力之后逐渐企稳。对符合条件具备经验的企业来说，三大工程意味着增量的业务机会。

事件：近期，深圳发布《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》(征求意见稿)，推进城中村改造落地实践，同时配建筹建配售型保障房，加速“三大工程”项目落地;广州开出一线城市首单房票置换单。

中信证券观点如下：

深圳市规划推进城中村改造工作。

2024年1月4日，深圳市城市更新和土地整备局发布关于公开征求《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》(征求意见稿)的通告(下称“《意见稿》”)，规划部署深圳市城中村改造工作。《意见稿》指出，深圳市城中村改造将分类推进拆除新建、整治提升、拆整结合三大类项目的更新整改，强化政府在城中村改造中的主体地位，分批次开展改造工作，对既有城中村改造项目实行分类管理安排。根据中国(深圳)综合开发研究院调研统计的《深圳城中村楼栋字典2022》，截至2022年底，深圳市存量城中村单元共2042个，总楼栋数量31.9万栋，总建筑面积2.2亿平方米，占全市建筑总量比重超过40%。深圳市城市更新规划及落地效果领先，据深圳市规划和自然资源局统计，2023年深圳市城市更新土地整备规划较2022年计划要求全面提升。总体来说，该行认为深圳的《意见稿》有利于深圳城中村改造工作提速高质量开展。

明确城中村改造方式，鼓励配建配售型保障房。

《意见稿》明确了优先纳入拆除新建项目的入围条件。对局部拆建的项目，则明确了项目改造范围和改造方式。规划上明确具体的改造方式，是推动城中村改造进展的关键举措。哪些城中村应该整体拆除，哪些城中村则应该开展微改造，只有这些问题明朗，PSL等投入才有抓手。另外，《意见稿》还规定，深圳市城中村项目改造与保障性住房筹建将相结合，对于经济可行、规划条件能够支撑的城中村改造项目，要求配置一定比例的配售型保障性住房。综合来看，该行认为三大工程并非完全独立，而是互相兼容。

拆建流程有望加速，鼓励引进物业管理。

《意见稿》明确，拆除新建类改造项目意愿征集要求为“物业权利人三分之二以上同意”，较此前深圳市城市更新和土地整备局发布的《深圳经济特区城市更新条例》对比来看，《意见稿》中对此类项目所要求的物业权利人同意人数占比有明显下调，这也有利于必要的拆除新建工作展开。《意见稿》明确，探索建立城中村改造建管一体的长效治理机制，引导村股份公司引进或自行成立物业服务企业，探索由城中村整治提升的企业承接日常物业管理。在深圳，万物云等企业曾经在旧城旧村管理方面经验丰富，该行也预计城中村改造会为物业管理行业带来业务增量。

一线城市房票安置落地，活化房地产市场需求。

根据广州市人民政府官网报道，2024年1月4日，广州市政府审议通过《广州市房票安置实施方案》;1月5日，广州市荔湾区土地开发中心在石围塘征拆现场开出全市第一张房票，标志着广州市房票制度实质性落地推进。该行认为，在回迁房和现金补偿两种方式之外增加房票制度作为新的补充安置方式，有助于补充满足被征收人的差异化需求，推进城市更新，更有助于去化房屋库存，提振房地产市场信心。

三大工程创造新产业机遇。

据中国人民银行官网公告，2023年12月国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款3500亿元，该行预计PSL重启投放或将为三大工程提供中长期低成本资金支持。广深区域的实践，也说明城中村改造等三大工程有望持续落地。诚然，三大工程意味着供给增加，对于经营性不动产的租金，非核心区域的房价都可能存在拖累。但三大工程的落地预计会伴随着提振需求政策的出台(例如按揭贷款利率的持续下降)，房价和开发投资都有望在政策发力之后逐渐企稳。对符合条件具备经验的企业来说，三大工程意味着增量的业务机会。空间服务领域，该行推荐可能受益于城市可服务空间增加，交易活跃度上升的公司。开发企业方面，具备城中村改造经验的企业值得重视。

风险因素：城中村改造方案尚处于征求意见阶段，实际政策落地时间存在不确定性。城市更新、城中村改造难度大时间周期长，可能存在实践效果不及预期的风险。配售型保障房筹建可能会对商品房销售造成一定压力，部分区域的房价可能存在下行风险。房地产销售市场基本面可能进一步下行的风险。