中金：房票会成为一剂良药吗？

智通财经APP获悉，中金发布研究报告称，房票制度的优化或许可以提升居民采纳货币化补偿的比例，以及使货币补偿被更充分用于购房目的，令流动性尽可能的注入市场。如是，那么房票所能撬动的年化新增需求比例或达到15-20%，对市场的含义就可能产生质的变化。总之，房票的成效是观察未来市场的一个关键之一。

前言：

2024年1月5日广州市发放首张房票。实际上，2022年以来房票政策的普及力度逐渐加大，已明显超过2015-2018棚改时期的使用范围，并为越来越多的重点一二线城市所采纳。本文中，在梳理评估房票实施现状的基础上，也对房票制度的一些改进方向做初步建议。

▍中金主要观点如下：

房票本身并非新近的产物，但本轮周期以来的应用范围持续扩大。

房票属于货币化安置的一种特殊形式，上轮棚改时期房票的使用局限于少数地区，也取得了一定成效。本轮周期中房票政策的集中推行始于2022年中，并在2023年延续扩张态势。截至2023年末，统计本轮全国范围内已累计至少推出131条房票政策，涉及17个省市、75个城市和123个行政区划，并且在重点一二线城市的覆盖度越来越高。

房票政策还未在本轮周期中产生持续积极效应，但言其低效尚属武断。

2022年下半年集中推出的一批房票政策在此后未对所在区域的楼市运行产生持续的积极影响，和彼时疫情仍有反复或许有较大关系，以及也有资金用途后来从拆迁补偿部分转向保交楼的情形。2023年的房票推出是在5月份后有所加速，但目前也还未产生普遍效应，和整体力度仍在爬坡有关。伴随2024年中国城中村改造与城市更新进程加快，以及相关财政资源投放可能加速落地，房票政策的潜在效果仍值得观察。

传统货币化安置方式对本轮周期的潜在调节效果可能相对有限，房票的推行与优化势在必行。

如果以中短期内通过拆除旧房所派生出的货币化补偿作为一个抓手，那么可以测算对于21个超大特大城市，年化的新增购房需求可能至多相当于2023实际成交水平(新房+二手房)的10%以内，这一水平要起到扭转市场下行趋势的目的或许还有欠火候。关键的两项掣肘在于货币化安置的比例可能有限(前期调研发现实物安置仍是主流选项)、以及货币补偿将被用于购房的比例也具有不确定性。

房票优化的核心在于提高前期货币投放的乘数效应，以及有关政策经验其实或多或少都是具备的。

主要政策建议包括建立完善房票的可流转制度、考虑房票可用于二手房购置、以及建立市域范围内的统筹机制等。房票制度的优化或许可以提升居民采纳货币化补偿的比例，以及使货币补偿被更充分用于购房目的，令流动性尽可能的注入市场。如是，那么房票所能撬动的年化新增需求比例或达到15-20%，对市场的含义就可能产生质的变化。总之，房票的成效是观察未来市场的一个关键之一。

风险

房票政策实施力度与效果不及预期;中国城市改造进程不及预期。