中信证券：构建住房“双轮驱动” 保障房迈入新阶段

智通财经APP获悉，中信证券发布研究报告称，当前商品房和保障房的“双轮驱动”存在一长一短的情况。2023年12月20日，住建部接受新华网采访时表示将“启动新一轮保障性住房规划建设”。预计保障性住房建设或将进入新阶段。新一轮保障性住房体系分为配售型、配租型两部分，前者是此轮改革的增量看点。该行测算，三大工程平均每年对地产投资的拉动有望超过万亿，能为行业带来可观的增量需求空间。

中信证券主要观点如下：

2023年12月20日，住建部接受新华网采访时表示将“启动新一轮保障性住房规划建设”，预计保障性住房建设或将进入新阶段。

一方面，当前商品房和保障房的“双轮驱动”存在一长一短的情况，特别是在一二线大城市，房价收入比普遍在20倍以上，导致新市民、青年人住房难题难以解决，保障性住房建设是构建地产新发展模式的应有之义。另一方面，在地产开发行业高速增长的红利大幅消减下，包括保障房在内的三大工程可能是为房企创造增量开发投资的重要来源。该行测算，三大工程平均每年对地产投资的拉动有望超过万亿，能为行业带来可观的增量需求空间。

新一轮保障性住房体系可以分为配售型保障房、配租型保障房两部分，前者是此轮改革的增量看点。

根据各地方政府或政府机构官网，目前，深圳、福州、南宁等部分城市已经开始筹备配售型保障房项目，逐步进入规划建设阶段。虽然配售型保障房的政策细节尚未完全确定，但新加坡模式和深圳等地方经验或可具有借鉴意义。

保障对象：重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等这“两类群体”。预计后续政策将确定不同群体的保障面积标准。以新加坡为例，目前已经形成了多层次的住房供应体系，包括出售给中低收入者的不同面积普通组屋(二至五室)、满足中产阶层“夹心层”住房需求的EC公寓等。

土地来源：按划拨方式供地，以确保较低的保障房价格。从新加坡模式来看，低价土地是组屋价格保持在居民可接受范围的前提条件，根据新加坡国家发展部和OECD，HDB拿地成本仅为市场价20-30%左右，90%的土地资源掌握在政府手中。此外，政策还鼓励“要充分利用依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等建设筹集保障性住房”。

交易限制：实施严格的封闭管理，禁止违规将新建的配售型保障性住房变更为商品住房流入市场。新加坡政府近年来不断优化转售市场，且通过二手交易税等形式抑制投机行为。无论是深圳的人才房、安居房，还是新加坡组屋，都只有当满足最低期限(5-10年)后才可出售，同时转让对象也限定为符合条件的同类人群或者是政府回购。

金融支持：支持利用住房公积金提供保障性住房开发贷款和个人住房贷款。以新加坡为例，一是新加坡居民提取的公积金可以用于支付购房首付款，也可以用于偿还购房贷款本息，支付印花税、律师费和其他相关费用;二是除了雇员个人提取外，其账户中其余约80%的公积金主要用于保证HDB住房建设资金需求，以及投资实现增值。

关于配租型保障房，公租房已经基本实现对双困家庭的应保尽保，建议重点关注保障性租赁住房建设。

保障性租赁住房主要聚焦人口流入多、房价高的城市，后续关键或仍在于解决以下两问题：一是关于“钱从哪里来”，其具有财政和金融的双保障，相关资金来源包括财政补贴、专项债、银行贷款，以及REITs、PPP和企业债等模式。二是关于“地从哪里来”，纳保以及非居业态改建或是主要来源，根据住建部，截至2022年初，占比超过70%。根据住建部，目前保租房整体建设进度超过预期。该行预计2024年/2025年保租房开发投资额将达到3827、4905亿元，占2022年地产开发投资额约3-4%。

风险因素：经济增速下行风险;政策推出力度、执行进度或效果不及预期;保障房建设进度不及预期。