仲量联行：2024年至2027年香港住宅楼市仍处于供应相对过剩阶段

智通财经APP获悉，1月18日，仲量联行发布《香港住宅销售市场综述》指出，香港住宅楼市在2024年至2027年仍处于供应相对过剩阶段，在新盘积压的情况下意味着楼价下跌的趋势可能会延长，预计楼市将处于漫长调整期。该机构按过去2002至2023年近二十年期间，平均每年16400伙一手成交量为基准，划分为供应相对过剩及不足两个阶段，在住宅供过于求的阶段，楼价呈整体下行趋势，而在相对供应不足阶段则呈整体上升趋势。

仲量联行研究部称，由于住宅项目周期长，住宅供给滞后于价格的变动。楼价高时动工量增加，楼价低时动工量减少，因此住宅落成量呈现一个长达十年的周期。

以2002至2023年期间平均每年一手成交量16400伙为基准作比较，1997至2018年间，尽管市场受到外部环境、政治及经济因素的影响，香港楼价在住宅供过于求的阶段呈整体下行趋势，而在相对供应不足阶段呈整体上升趋势。在1997年至2007年间，住宅供应的三年移动平均量高于平均一手成交量，整体楼价指数下跌了12.3%。相反，在2008年至2017年期间供应量持续低于该基准，楼价急升近200%。

仲量联行项目策略及顾问部资深董事李远峰表示，2018至2023年间，香港住宅供应持续高于年均一手成交量的基准，到2023年11月，香港楼价已经较2018年下跌10.4%。预计住宅供应将在当前周期内(2018年至2027年)保持高位，楼价跌势可能会延长。

他提到，自2010年主动卖地机制开始以来，港府在最近一季的卖地计划中首次没有推出住宅用地招标，导致本财政年度的土地供应预计单位数量为11530个，低于12900个单位的年度目标。这种调节未来供应的措施可能会推动当前供应过剩的周期结束。然而，由于货尾积压，市场仍可能面临一个漫长的调整期。

仲量联行研究部资深董事钟楚如则表示，由于缺乏对住宅需求的利好刺激因素，预计今年香港新盘销售速度将持续放缓。发展商将对土地投标保持谨慎态度，除非土地销售机制或需求端政策有利好变化，否则从本财年滚存至下财年的住宅用地依然将面临流标风险。负债率高的发展商在香港土地市场中显示出缺乏风险承受能力。

她表示，过去积极投地的内地发展商，目前投地参与度已明显放缓。内地发展商占港府卖地中的住宅总建筑面积的比例从2018至2020年的52.3%，下降至2021至2023年的仅14.3%。相反，五大香港本地发展商(长实、新鸿基地产、恒地、新世界发展及信和)在港府卖地中所占的比例则从2018至2020年的51.9%上升至2021至2023年的61.4%。财务状况稳健的香港本地发展商则正在利用市场低迷进行布局。