方正证券:如何看待当前时点地产板块投资机会?

房地产估值处于历史低位区间、持仓低配比例再扩大,板块反弹弹性充足。

智通财经APP获悉,方正证券发布研究报告称,2024开年尚未满月,地产相关利好政策全面发力,彰显政策稳地产的信心坚定不动摇,其中:需求端,海口与上海放松限购,融资端,多项创新政策出台支持,供给端,三大工程持续落地等,其它端,降准+浦东改革试点推动,多端政策短期内持续催化,全方位合力构成强支撑。该行认为,当下行业估值处于历史低位区间,且持仓低配比例再扩大,但是行业企稳具备政策环境,板块反弹弹性充足。

方正证券观点如下:

基本面虽在调整,但结构性机会仍存,核心城市二手房成交保持活跃。

2023年全年商品房销售面积/销售金额累计同比分别-8.5%/-6.5%,当下行业出于城镇化放缓、新生儿数量减少等原因,销售依然承压。但是,根据该行的地产高频数据跟踪关注到,包含北京、深圳、杭州等主要核心城市在内的14城二手房成交量,2023年持续位于三年间高位。聚焦到近期数据,核心城市二手房成交活跃热度延续,截至2024年1月23日,深圳二手房成交面积7天移动均值同比+123%、南京+181%、青岛+116%、苏州+151%、厦门+109%(历史数据已基于2024年春节时间进行修正,以规避春节效应对同比的影响),这些数据表明,当下房地产行业结构性机会值得重视,部分核心城市的置业需求仍然旺盛。

多端政策短期内持续催化,全方位合力构成强支撑。

2024开年尚未满月,地产相关利好政策全面发力,彰显政策稳地产的信心坚定不动摇,其中:

需求端,海口与上海放松限购:①1月9日,海口市住建局放松楼市管控政策,“楼市管控最严省”松绑限购;②1月13日,上海市青浦区与奉贤区放松限购政策。

融资端,多项创新政策出台支持:①1月5日,金融加大对住房租赁的金融支持;②1月13日,房地产融资协调机制加速建立;③1月24日,经营性物业贷款在额度、用途等方面得到完善与突破。

供给端,三大工程持续落地:①1月4日,深圳发布城中村改造细则,城改可行模式逐渐清晰;②1月初,青岛首批租赁住房贷款支持计划试点18.5亿元贷款落地,支持收购首批存量住房项目7个,涉及房屋总套数2319套。

其它端,降准+浦东改革试点推动:①1月24日,央行宣布将于2月5日下调存款准备金率0.5个百分点,向市场提供长期流动性1万亿元;②浦东综合改革试点方案引领全国建设更高水平开放型经济新体制,对地产行业良性影响值得重视,利好本地国有开发商。

地产风险整体可控,国央企融资畅通,且优质民企存在腾挪空间。

虽然行业出险尚未结束,但是关注到:①国央企方面,融资较为畅通,信贷、债券、股权等融资渠道窗口开放,且融资成本较低,流动性压力较小;②民企方面,政策多次强调“一视同仁”,且融资协调机制的建立或可为有效抓手,进一步巩固银行和民企的互信,近日经营性物业贷款于用途与额度等多方面的突破,更是利好经营性物业较多的优质民企,如龙湖集团、新城控股等。该行认为,行业风险得以控制,是修复需求侧购房信心、提升房企侧投资开工意愿的核心前提,在融资窗口较为敞开的政策环境下,房地产风险或整体可控。

估值处于历史低位区间、持仓低配比例再扩大,板块反弹弹性充足。

估值方面:房地产板块股价不断调整,目前板块估值仍处于历史低位区间,估值修复空间较大。从地产板块整体PE来看,申万房地产最新PE约为11.9倍,仍处于历史低位区间,从板块相对PE来看,申万房地产相对沪深300的PE约为1.1倍,同样位于历史低位区间。基金持仓方面:2023Q4房地产板块公募基金持仓360.0亿元,环比下降26.08%,且持仓相对标准行业配置比例低配0.57个百分点,低配幅度扩大。该行认为,当下行业估值处于历史低位区间,且持仓低配比例再扩大,但是行业企稳具备政策环境,板块反弹弹性充足。

投资建议:地产风险整体可控,基本面具备结构性支撑,政策催化之下,看好地产板块持续反弹。

标的方面,核心关注:浦东金桥(600639.SH)、天地源(600665.SH)、我爱我家(000560.SZ)、保利发展(600048.SH)。

此外,建议关注以下主线:1)浦东改革主题中华企业(600675.SH)、外高桥(600648.SH)、上海临港(600848.SH)、陆家嘴(600663.SH);2)二手房赛道贝壳-W(02423);3)高股息建发股份(600153.SH)、南京高科(600064.SH)、中国国贸(600007.SH)。

风险提示:政策落地或不及预期;股市或有调整风险;楼市回暖不及预期。

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