中金：维持中国海外发展(00688)“跑赢行业”评级 目标价下调至19.12港元

智通财经APP获悉，中金发布研究报告称，近期行业融资端/需求端/三大工程相关政策有正向变化，实际效果虽有待观察，但认为公司有望较同业率先受益，维持中国海外发展(00688)“跑赢行业”评级。基于结算节奏调整，下调2023-24年盈利预测16%/21%至215/215亿元、同比-12%/0%，引入2025年盈利预测223亿元、同比+3%。基于盈利预测调整，目标价下调18%至19.12港元。考虑到公司坚持“主流城市、主流地段、主流产品”的策略，该行认为2024年销售表现有望继续优于同业。

中金主要观点如下：

预测归母核心净利润同比下降12%，略好于市场预期

该行预计2023年归母核心净利润同比下降12%至215亿元（剔除税后投资物业公允价值变动收益和汇兑净损益）。若进一步剔除收并购收益，则归母核心净利润有望较2022年大体持平。该行预期公司仍将延续约30%的分红率，全年股息收益率达5.4%、末期股息收益率达2.5%。

销售、交付、拿地均呈积极进取姿态。

公司2023年总口径销售金额同比增长5%至3098亿元，优于行业整体水平（克而瑞Top100房企同比下降18%）。得益于已售未结1H23末较2022年末增长20%至2942亿元和销售强韧性，该行预计公司2023年收入将录得高个位数增长。公司拿地端亦积极补货，2023年总口径拿地金额1440亿元，拿地强度达46%。据克而瑞榜单，公司2023年总口径销售金额和拿地金额排名较2022年均进位2名至第三和第一，权益销售金额进位1名至第二。

扎实的资产质量得益于过去数年对投资纪律的坚守，亦是当前利润率领先同业的主要支撑。

该行预计公司2023年报表毛利率同比微降但仍有望守住20-21%区间。资源布局上，公司1H23末存量土储中超八成位于一线和强二线城市；增量角度，2021-23年拿地金额近五成位于一线城市，超八成位于核心17城[1]（不含宏洋）。利润率方面，该行测算公司2019-23年拿地毛利率为23%/21%/19%/25%/25%。行业正处短周期下行期，利润率压力或难以避免，但受上述因素的支撑，该行认为公司2023年出现超预期减值拨备的可能性有限（2022年存货和应收合营公司款共计提减值28亿元）。

财务安全性高，估值具备较厚安全垫。

公司历史“三条红线”指标均处“绿档”，得益于回款高效和融资畅通，该行预计至2023年末各财务指标较1H23末大体平稳，平均融资成本有望边际下行（1H23末净负债率/扣预负债率/平均融资成本为36%/51%/3.54%）。但受投资者风偏下行拖累，公司股价自2023年9月初高点累计回撤31%，当前2024-25年P/E、P/B和股息收益率分别为5.4/5.1、0.33/0.30倍和5.6%/5.9%，筑高安全边际。

风险

行业基本面复苏进度慢于预期；结算规模或利润率差于预期。