美国商业地产“暴雷”，“银行危机2.0”才刚开始？

美国商业房地产市场的动荡已经对中小规模的区域性银行产生了负面影响，这些银行持有大量陷入困境的房地产开发商的债务。随着利率的飙升，许多房地产开发商难以为其债务进行再融资，迫使一些银行提高了贷款损失准备金;甚至一些银行已经开始“暴雷”的迹象。

这种担忧情绪反映出高利率重压之下美国商业地产价值的持续下滑趋势，以及难以预测哪些具体贷款可能将被瓦解。造成这种局面的背后原因可能在于新冠疫情导致人们习惯性地转向远程办公，以及美联储加息周期开启后利率迅速上升至22年来最高位，这使得手头拮据的借款人再融资的成本更高。

美国商业地产危机蔓延中

美国一些银行开始感受到商业地产危机带来的压力。去年收购“签名银行(Signature Bank)”部分股权的纽约社区银行(NYCB.US)周三暴跌逾37%，跌至23年低点，此前该公司大幅削减股息，并将贷款损失拨备提高至5.52亿美元，主要原因是商业地产贷款敞口。

另一方面，美国住宅建筑商行业领头羊霍顿房屋(DHI.US)此前公布的季度订单等方面的收益也低于华尔街的预期。霍顿房屋的业绩显示出，高抵押贷款利率继续给房地产行业带来压力。在2023年的最后一个完整周，美国30年期固定利率抵押贷款的平均利率为6.61%，而去年同期为6.42%。

此外，美国的银行危机似乎正在全球蔓延，欧洲和日本也相继出现银行对商业地产的问题发出警报。日本青空银行(Aozora Bank)在警告其在美国商业地产的投资出现亏损后，股价暴跌逾20%。其次，德意志银行(DB.US)周四也宣布，第四季度美国房地产损失拨备比去年同期增加了四倍多，达到1.23亿欧元(合1.33亿美元)。此外，因奥地利房地产公司Signa Group的贷款无法按期收回，瑞士宝盛银行也为此额外计提了约7亿美元的贷款损失拨备，该行同时表示将关闭贷款发放部门。据悉，Signa除了在德国、奥地利和瑞士拥有地标性商业房产外，还拥有曼哈顿Chrysler大厦的股份。

银行危机才刚开始?1万亿美元亏损在路上?

根据为美国国家经济研究局(NBER)准备的一份报告，截至去年第三季度，美国银行持有约2.7万亿美元的商业和房地产贷款。根据NBER的报告，大约14%的商业房地产贷款和44%的办公楼贷款似乎处于资不抵债的状况，这意味着债务大于房地产价值，这增加了借款人不偿还贷款和拖欠贷款的风险。根据分析公司Green Street的数据，自2022年第一季度美联储开始加息以来，美国商业地产价值已经下跌了22%。此外，由于采用远程办公，办公空间需求减弱，写字楼价格下跌了35%。

周二，亿万富翁投资者Barry Sternlicht表示，他预计写字楼房地产的损失将超过1万亿美元，并称房地产是“一种从未从疫情中恢复过来的资产类别”。Sternlicht称，地区银行以前是房地产业主的资金来源，但现在它们已经从市场上消失了。Keen-Summit Capital Partners LLC表示，更多违约的可能性已经加剧，并警告称，"银行的资产负债表没有考虑到这样一个事实，即它们的账面上有很多房地产在到期时无法偿还"。

根据Trepp的一份报告，到2025年底，银行将面临约5600亿美元的商业房地产贷款到期。地区性银行对该行业的敞口更大，与资本更雄厚的大型货币中心银行相比，它们受到的冲击可能更大，因为它们缺乏庞大的信用卡投资组合或投资银行业务来进行隔离。摩根大通的数据显示，商业房地产贷款占小银行资产的28.7%，而大银行的这一比例仅为6.5%。

Maverick Real Estate Partners警告称，商业地产危机才刚刚开始，即使美联储开始降息，危机也会恶化。该公司表示，“到目前为止，银行报告的拖欠贷款比例与2024年和2025年将发生的违约相比，只是沧海一粟”;银行仍然面临这些重大风险，明年可能出现的利率下降不会解决银行的问题。