中信证券：二手房交易活跃是趋势还是周期？

智通财经APP获悉，中信证券发布研究报告称，2023年以来二手房销售优于新房的趋势在2024年得以延续，其中二线城市二手房交易活跃为主要原因，背后既有行业新房供给质素阶段性偏低等周期性因素，也包括二手房有效挂牌数量与质量提升、政策边际放松力度较大等趋势性因素。预计中长期视角下我国二手房销售占比有望持续提升，看好在存量房交易和家装领域具备优势地位的服务平台，也看好更适应精品化开发，聚焦核心城市的开发企业。

▍中信证券主要观点如下：

2023年以来二手房销售持续好过新房，二线城市交易活跃是主因。

无论是统计局数据还是贝壳研究院数据，2023年以来二手销售都始终好于新房。在春节期间，贝壳跟踪的二手房日均交易量同比增幅超过70%，而中指研究院统计25个代表性城市新房日均成交面积则同比下降约27%。

二线城市是驱动二手表现的主力军，14个有网签数据的城市，二线城市2023年二手网签同比增长33%，远好于一线城市的16%和三四线城市的7%。春节假期，贝壳统计的二线日均带看和交易分别同比增长140%和98%，也领跑一线和三线。

二手交易活跃并不等于房地产市场繁荣，二线二手交易领跑不等于二线房价表现更好。

贝壳研究院2024年1月二手房价指数，一二三线城市分别是100.8、87.6和92.3(2018年11月为100)，统计局70个城市房价统计也显示二线房价跌幅大于一线城市。二线城市的二手成交旺盛，更多是二线城市的需求从一手房市场转向二手房市场，而不是整体市场繁荣。

二手房趋于活跃，有周期因素，更有趋势因素。

二手房交易活跃，有新房供给质素阶段性偏低，大多数城市优质土地供给有限的因素，有交付问题带来心理疤痕的因素，但更重要的原因，则是二手房有效挂牌增多，次新增多，大户型增多，业主挂牌定价也相对理性。而且，二手房的前期政策约束更大，故而认房不认贷、购房退税、带押过户等政策对二手的边际驱动都超过一手房。

二手活跃是长期趋势，但短期也可能有波动。

长期而言，我国的二手房市场活跃度不及其他国家和地区，二手销售占比偏低。预计越来越多的城市将步京沪等地之后，进入二手为主的时期。例如，南京和成都已经先后完成了这一变化，而杭州即将在未来几年实现这一变化。当然，二手活跃度也会受到短期因素，例如开发企业推盘意愿，具体政策的影响。

区分地产周期和二手占比提升，坚持全面的研究视角。

二手房交易占比的提升，将会导致按揭贷款投放和新房销售有背离。即如2024年1月一样，按揭贷款投放多，但新房销售恢复少。同样的，由于二手房关联的行业远少于一手房，信贷和政策宽松对产业链拉动的效果可能减弱，但个别细分领域，例如存量房中介和存量房装修可能将会在整个房地产产业链一枝独秀。

此外，房价表现可能更趋分化，房价更体现区域居住价值。看好在存量房交易和家装领域具备优势地位的服务平台，也看好更适应精品化开发，聚焦核心城市的开发企业。

风险因素：

房价持续下行的风险;房地产行业支持性政策出台节奏及效果不及预期的风险;部分企业盈利能力持续下降，业绩大幅低于预期的风险;部分企业资金紧张程度超出预期的风险。