德国商业地产市场承压 巨大敞口或令德国银行遭受冲击

智通财经APP获悉，随着对美国商业地产的担忧在本月席卷德国各银行，它们发出了明确的信息：别担心，我们的绝大多数房地产敞口都在德国国内。尽管迄今为止，德国避免了令美国感到不安的市场快速回调，但专家们辩称，这反映出该国采取的晦涩的会计做法，以保护其贷款机构和投资者免受直接冲击。相对温和的调整和良好的拨备掩盖了这样一个事实，即德国银行比大多数欧洲银行对商业地产的敞口更大，发放贷款的力度也更大。

房地产一直是德国经济的支柱，约占经济总产值的五分之一，并提供该国十分之一的就业机会。但如今，作为欧洲最大的经济体德国，正因利率和营建成本急剧上升，导致部分开发商无法有效应对，造成部分交易和营建工程陷入停摆，即深陷房地产危机之中。

其结果是一场慢动作式的房地产市场崩盘。随着奥地利商业巨头Rene Benko旗下的大型房地产开发商和零售业巨擘Signa集团、Adler Group等业主被迫出售房产，这场崩盘有可能加速，并给在金融危机中接受纾困后刚刚站稳脚跟的中小银行造成负担。欧洲央行的一些高级官员表示，在他们审查欧洲各地银行的商业地产风险时，德国将不可避免地成为一个特别关注的焦点。

以Signa集团为例，该集团在去年12月宣布破产，成为欧洲房地产崩盘以来最大的受害者，并可能对已经陷入困境的欧洲房地产业产生严重冲击。据悉，该集团拥有众多房地产和百货公司，分布在德国、瑞士、奥地利等地。此外，该集团亦掌握着德国最知名的百货公司KaDeWe以及顶级连锁购物中心Galeria Karstadt。该集团专注于奥地利、德国、瑞士和意大利北部的市中心黄金地段进行房地产投资。但其破产却在德国各地留下许多未完成的建筑计划，其中包括德国汉堡市的超高楼建案Elbtower。

尽管Signa集团不断向市场寻求资金挽救其缺口，但最终仍无法克服市场逆风。由于一大批债权人迫切希望收回资金，因此Signa集团将不得不出售其资产，并引发市场的不确定性。Signa集团此次破产所带来的负面影响也导致其业务主要据点——德国——的房地产价格急剧下跌。

德国奥斯纳布吕克大学(University of Osnabrueck)经济学教授Valeriya Dinger表示：“即使不存在系统性风险，如果我们看到一波针对德国银行国内商业地产敞口的贷款损失拨备，我也不会感到意外。”

在欧盟，德国银行和法国银行拥有最多的商业地产贷款，但这些贷款中只有相对较小的一部分被归为不良贷款。然而，这部分不良贷款的比例最近一直在上升。

德国银行的商业地产贷款正在恶化

德国银行不良贷款的低水平在一定程度上是因为该国房地产估价师采用了一种长期方法，以大多数投资者不会在市场下跌时抛售为基础，使定价的变化变得平稳。此外，与美国或英国的银行相比，德国银行还不太经常更新它们所融资建筑的估值，因此问题被掩盖的时间可以更长。有时，德国银行还会对违反贷款协议的行为提供季度豁免等措施。

私募股权公司Patron Capital Advisers创始人Keith Breslauer表示：“在美国，违约无处可藏。但在德国，情况并非如此。”

据悉，一些规定给了小银行将一些证券以市值计价的余地，这进一步降低了可见度，这可能使投资者更难以了解这些银行的最新财务状况。不过，这种做法也限制了未实现收益的计入，这意味着个别银行的实际状况可能比看起来要好。

监管机构一直在敦促银行为潜在损失做好准备，欧洲央行敦促银行利用去年的部分丰厚利润建立拨备。但旨在阻止银行逃税的会计准则意味着，银行为不良债务拨备的资金实际上是有限的。

监管机构德国联邦金融监管局(BaFin)目前认为，这个问题打击的是个别银行的盈利，而不是威胁它们的偿付能力，部分原因是与金融危机期间相比，问题集中在市场的一小部分。BaFin负责银行清算的执行董事Birgit Rodolphe表示，尽管利率上升是导致商业地产价值下跌的原因，但利率上升也给银行带来了利润，应该有助于缓解冲击。

德国和法国的银行为商业地产提供了最多的融资

Birgit Rodolphe表示：“商业地产市场比住宅地产市场小得多，面临压力的那部分更小。此外，德国银行也不像2008年那样持有毫无价值的票据，这些贷款背后有高楼大厦。”

然而，随着买家愿意支付的价格与卖家偿还贷款所需的价格之间的差距越来越大，这些房地产的价值仍是争论不休的话题。这在德国是一个特别的挑战，因为德国的房地产估值往往依赖于实际交易，而不是像其他国家一样基于情绪的投入。

德国抵押贷款银行协会(VDP)发布的一项指数显示，由于融资成本上升和回归写字楼的低迷趋势削弱了投资者的兴趣，德国2023年写字楼价格暴跌超过10%，为2003年有记录以来的最大跌幅，预计到2024年初还将进一步下跌。研究机构Green Street以目前正在谈判的交易为基础预估称，自2022年第一季度以来，房地产市场价值已经下跌了36%，慕尼黑等一些城市的跌幅甚至更大。

评级机构惠誉周一的一份报告指出：“如果银行的内部估值被证明过于乐观，或者只是滞后于市场情绪，那么贷款减值支出可能会大幅增加。”惠誉预计，到2025年，德国银行在商业地产方面的损失仍将居高不下。

德国房地产价格尤其容易受到借贷成本上升的影响，因为廉价货币时代，德国的资本化率(即房地产投资的潜在回报率)被压低至低于其他市场。这在一定程度上反映了一个事实，即当时作为投资者基准的德国国债收益率为负。

过去两年，随着德国国债收益率飙升，房地产投资者所要求的交易回报也在飙升。Savills编制的数据显示，在柏林，收益率已从2022年初的2.4%升至4.4%。这意味着，一栋年租金为1000万欧元(合1090万美元)的写字楼，如果今天进行交易，其价值将刚刚超过2.27亿欧元，较两年期下跌了近2亿欧元。

Birgit Rodolphe表示：“我们很谨慎，监管机构也正在密切关注事态发展，但我认为没有必要小题大做。”“我认为，目前的讨论没有充分反映出这样一个事实，即银行需要对它们的审计机构批准它们的拨备是否适当。”

不过，在应用和解释评估规则的方式上存在差异，这意味着在英国或美国会被认可的下跌尚未完全显现出来。如果出现这种情况，可能会使德国大量商业房地产债务更接近违反贷款条款，这将迫使银行拨备更多损失，并持有更多资本金。

风险管理公司Chatham Financial的管理合伙人Jackie Bowie表示，在德国，“银行更愿意对借款人保持耐心，也更愿意推迟还款”。“房地产估值还会带来更多痛苦，那么这对放贷机构意味着什么?这是否意味着有爆发危机的可能?”

Bayes Business School去年公布的一项调查显示，德国银行发放的优先贷款价值高达一栋建筑价值的80%，在欧洲是最高的。虽然大多数贷款的门槛较低，大型建筑的融资通常为其价值的60%，但这与英国的情况形成鲜明对比，英国的银行在全球金融危机中受到重创后一直更加保守。

许多目前正面临商业地产亏损的德国银行都有同样的经历，但这并没有阻止它们承担风险，而这些风险现在正回来困扰着它们。Valeriya Dinger表示，如果在金融危机中得到救助的银行被证明没有控制住风险，那将是“相当尴尬的”。

最近几周，由于对其美国商业地产的敞口的担忧，从德国信贷危机中最大的受害者Hypo Real Estate剥离出来的德国银行Deutsche Pfandbriefbank AG的债券遭到大幅抛售。

目前，市场正在等待黑森-图林根州Landesbank hesen下个月公布业绩时是否存在减值。截至6月底，其近400亿欧元的房地产金融投资组合中有一半与写字楼有关，这是一个特别的痛点。Landesbank baden - wurttemberg等许多其它银行也拥有大量商业房地产敞口，包括对美国商业地产的敞口。

Jackie Bowie表示，拨备目前仍相当温和的另一个原因是，一些贷款机构正在与借款者达成重组计划。她表示，这些措施可以包括对现有的违约行为提供季度豁免，以及短期贷款延期，前提是房东有明确的销售或改善房屋的计划。

对于一些德国银行来说这是一个很好的剧本。Keith Breslauer表示：“我们研究了一些德国银行在英国的贷款账目。拿到数据后，我们发现，几乎每一笔被归类为执行贷款的文件中都有注释，表明这些贷款至少进行了三次重组。我怀疑今天也会发生同样的事情。”