港股概念追踪 | 香港楼市进入“零辣招”时代！香港本地地产股集体拉升(附概念股)

智通财经APP获悉，2月28日，香港楼市迎来大利好！香港财政司司长陈茂波宣布全面撤辣，包括取消买家印花税、额外印花税、提高按揭贷款成数等，香港楼市进入“零辣招”时代！受此消息影响，港股本地地产股集体拉升，截止发稿，恒基地产(00012)、新世界发展(00017)涨超3%，新鸿基地产(00016)、长实集团(01113)、信和置业(00083)等股跟涨。

据了解，香港楼市的额外印花税、买家印花税、新住宅印花税已推行多年，在2012年加强额外印花税征收力度，税款涉及物业交易的代价款额或物业市值 （以较高者为准）的10%-20%，适用年限为三年内转让物业的。买家印花税亦是在当时推出，此举是针对非香港永居居民及公司名义的买家，这些买家在香港购买住宅物业需缴付15%的税款。

陈茂波提到，香港特区政府去年10月25日宣布调整住宅物业需求管理措施，有关调整包括额外印花税的适用年期由三年缩短至两年、买家印花税和新住宅印花税的税率减半，以及为外来人才置业印花税实施“先免后征”安排。当中“先免后征”安排深受欢迎，已有超过500宗申请获批，证明香港对外来人才的吸引力。

陈茂波表示，香港特区政府一直密切留意住宅物业市场的情况。经审慎考虑当前整体情况后，香港特区政府决定即日起撤销所有住宅物业需求管理措施。即由28日起，所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。对此，有业内人士表示，香港楼市相隔14年再次进入“零辣招”时代。

经络按揭转介首席副总裁曹德明表示，本次《财政预算案》全面撤辣做法适时，3大辣税全面撤销可为置业人士减轻置业成本，以及引入更多国际机构重投香港市场，对目前疲弱的楼市带来提振作用，料楼按市场交投将逐渐回暖。

就在2月28日同一天，香港金管局向银行发出指引，修订适用于物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施及其他相关监管要求。价值3,000万港元或以下的自用住宅物业的按揭成数上限调整至七成；价值3,500万港元或以上的自用住宅物业的按揭成数上限调整至六成。

为了避免适用按揭成数出现骤降情况，价值3000万至3500万港元之间的物业的按揭比率会以渐进形式递减。此外，非自用住宅物业的按揭成数上限由五成调升至六成。

2月27日，香港差饷物业估价署公布，1月楼价指数跌至306.4，跌至2016年11月以来的新低，与2021年9月的历史高位相比累计跌幅达23%。对于香港房楼价进一步下跌的原因，市场普遍认为是受到市场情绪低迷、高利率影响。此外，开发商以具有吸引力的低价推出新盘，因此二手楼业主需要降价才能促成交易。不过，展望2024年，降息和专才来港等内外因素或将给香港楼市带来利好。

近年来，香港特区政府落实高端人才通行证计划，以引入更多国内及海外专才来港就业及定居，计划成效显著，这批人才目前置业可即时与香港永久性居民看齐，只需要缴交第二标准从价印花税(AVD)，税款负担大幅下降。曹德明认为，在新措施配合先前放宽按揭成数上限的措施下，可加快吸引这批专才留港定居，以激活香港楼市交投。

另外，去年香港特区政府进一步放宽按揭成数的楼价上限以推动换楼市场的流转，目前香港特区政府撤销新住宅印花税(NRSD)，可让“先买后卖”的换楼人士不用先付辣招税及急于减价出售旧有单位，有助于降低换楼成本，曹德明相信这对换楼市场交投带来进一步刺激作用。

富瑞指出，香港政府公布全面撤销辣招，重新引入海外需求，可能会支持该行的非共识观点，即市场过度看空香港房价。富瑞认为，香港楼价可能在2024年上半年出现中个位数的调整，并在下半年温和回升。在开发商中，续看好恒基地产，因为其多元化的产品组合能够抓住需求覆复的机遇。同时看好信和置业，因为其净现金可在市场下行周期中实现扩张，同时还有7%的股息率。

相关概念股：

恒基地产(00012)：星展表示，恒基地产拥有全香港最大的农地储备，其中大部分位于北部都会区。该行相信，当前任何有关北部都会区正在发展的利好消息都会为恒地股价带来上升空间。由租赁投资组合扩张带动的经常性收入基础改善应该会带来更好的盈利质量，从长远来看，这应该会支撑更高的股票估值。

新世界发展(00017)：目前，集团在香港北部都会区前瞻性部署约1500万平方呎的农地，公司正在进行大规模的农地转换工作，短期可转换发展300万平方呎，中长期有望转换接近1100万平方呎，为新世界发展的长期成长奠定了坚实基础。

新鸿基地产(00016)：大摩称，新鸿基地产在香港发展物业方面，2024财年上半年合约销售额为96亿元，全年目标为330亿元，主要由YOHO WEST贡献。在香港投资物业方面，2023年首11个月租户销售表现优于整体市场，写字楼方面，国金中心(IFC)及环球贸易广场(ICC)出租率分别达98%及92%。

长实集团(01113)：大摩称，长实集团在发展物业方面，去年销售额达200亿元，当中有一半来自香港，而2022年销售额为130亿元。在2024年，公司计划在2024年推出黄竹坑站3期及锦上路等项目，该行预期公司每股派息将与去年同期持平，股份回购将会持续。

信和置业(00083)：2024年集团计划在香港推出4个中高端住宅项目，总楼面面积达85.2万平方呎或1583个单位。截至2023年12月，该公司有超过94亿元的未入帐合约销售额，其中22亿元将在2024财年下半年入帐。另由于重新开关，集团的酒店营业利润强劲反弹至2.535亿元，同比增长10.6%。