国泰君安：把握房地产开发板块因风险暴露带来的阶段性机会

智通财经APP获悉，国泰君安发布研究报告称，相比于金融风险，该行认为房地产的真实压力在于较大的库存压力和相应的减值。然而，这是显性化的风险，同时，只要给予时间、或者是超常规政策(如政府回购)，能够让此压力释放。因此，这个压力向风险转变的概率是不大的，最终也只会是以压力来体现、而非风险。行业仍有压力、但无风险，把握开发板块因风险暴露带来的阶段性机会，继续寻找释放压力的重组方向。

受益标的：旭辉控股集团(00884)、融创中国(01918)等，继续推荐园区公司，包括中新集团(601512.SH)、招商蛇口(001979.SZ)，龙头房企推荐保利发展(600048.SH)。

事件：近期由万科的保债事件发酵作为开端，至万科全额偿还美元债作为结束，一次风险暴露结束带来市场信心恢复，并随着进入季节性旺季，销量的环比改善也带动信心修复。

国泰君安观点如下：

近期行业在经历了1~2月新房销售较大幅度下行之后，市场对房企生存的担忧又有增强，随着万科事件的平稳落地，预期得到极大修复。按照克而瑞数据，前2月房企销售出现较大幅度的下滑，同比下滑幅度普遍在30~50%，导致市场担忧房企现金回笼减少进而引发偿债风险，在万科保债项目引发市场关注之后，市场的担忧又进行了一次升级。但近期，随着万科全额偿还美元债和金融机构对房企的支持再度增强，市场预期得到极大修复。

每年年初的传统旺季，都会成为一次预期改善的催化剂，尤其是在楼市下行期，参考2023年年初的表现，就显得更加明显。由于房地产市场具备周期性，因此，若形成新周期，则很难在短期内再次掉头，这也导致市场对于房地产行业拐点的到来尤为关注。自2021年下半年楼市下行至今已近3年，从传统周期来看，已经超过了下行周期的时间，那么每一次市场的旺季，都成为拐点的可能性，由于趋势形成短期内难以改变，预计本轮也将因为环比改善迎来市场预期的改善期。最近的可参考案例就出现在2023年年初，小阳春的环比改善，带来了市场预期的显著上修。

房地产市场没有系统性金融风险，这将是短期内最大的预期修复。

尽管该行反复强调，房地产市场没有系统性金融风险，但市场仍有担忧，例如，仍有投资者担心房价下跌导致居民购房首付被击穿，进而引发断供，该行已在此前测算过，居民的首付比例远高于法定规定的下限如首套房20%，真实首付比例预计超过了60%。又例如，房企债务无法偿还，导致金融机构亏损，该行在2023年12月17日发布的年度策略报告《重组，元年》中提到，境内的债务有大量金融政策支持，基本都能够做展期，难以形成真实坏账。因此，该行认为，当前不应该有房地产市场会发生系统性金融风险的担忧。

当然，房地产开发的压力也存在，主要在于仍然有较大的库存，和库存对应的减值压力，但这是显性化的风险，给予时间和超常规政策，能够得到妥善解决。相比于金融风险，该行认为房地产的真实压力在于较大的库存压力和相应的减值。然而，这是显性化的风险，同时，只要给予时间、或者是超常规政策(如政府回购)，能够让此压力释放。因此，这个压力向风险转变的概率是不大的，最终也只会是以压力来体现、而非风险。行业仍有压力、但无风险，把握开发板块因风险暴露带来的阶段性机会，继续寻找释放压力的重组方向，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等，并继续推荐园区公司，包括中新集团、招商蛇口，龙头房企推荐保利发展。

风险提示：市场需求加速下行。