中金：如何看待年初以来房地产板块及市场走势？

智通财经APP获悉，中金发布研究报告称，年初以来，地产板块已经历三轮小幅波动，触发交易性机会的原因有二：一是供给端融资政策落实与少数城市二手房节后表现较好，带动预期边际改善;二是在低迷市场预期下板块仓位、估值已处于历史新低，被压抑情绪阶段性释放。事实上，复盘2022年以来房地产开发/物管板块行情，发现类似上行波段并不少见，但阶段性反弹行情持续时间均不长、股价很快便因实体市场基本面再次不及预期而重回长期下行通道，且随时间推进，每轮行情呈现波段渐短、波幅渐窄的特征。往前看，基本面未实质性好转前，短窗口下高频数据改善与政策发力，均有可能在市场风格切换中使资金轮动至地产板块，并再次形成交易性机会，但参与博弈的性价比可能有限。

中金主要观点如下：

从基本面视角来看，近期对7个重点城市进行调研显示，收入和价格预期因素仍旧是购房群体的核心关切，当前库存水平或表明市场自然寻底仍需一定时间，尤其是在定价不具备充分优势的新房市场。建议持续关注头部城市供需关系的自发修复节奏(表现为房价走势趋稳)，和外生政策可能带来的边际加速机会(例如利率进一步显著下调、“三大工程”建设形成实物工作量等)，如能带动基本面有所企稳，则有望开启板块估值修复的长线行情。

节后二手房交易量平稳回升，新房压力仍在;二者差异或更多源于定价，并可能导致分化进一步加深。

今年1-2月监测的70城二手房成交量指数剔除春节影响后仅较4Q23微跌8%，同比在较高基数上仅降约一成，部分中介反馈3月上旬沪深等少数城市前端签约量进一步回升，二手房整体维持去年下半年以来的韧性表现。对比之下，新房市场交易量则边际进一步走低，截至3月首周末(3.10)监测60城新房成交面积累计同比降逾四成。往前看，预计3月受高基数影响二手房与新房交易量同比或均有一定走阔，但二手房销售表现仍将显著强于新房。

而造成这一现象的原因，除供给节奏和期房交付等因素外，一二手房价格走势差异或更为关键，截至2024年2月，二手房成交价格从周期阶段性高点(2021年中)已回落20%，降幅较新房高约一倍;二者差异与新房调价过程中存在的财报利润压力、已售房源业主和区域市场整体价格预期等掣肘有关，最终导致二手房交易量占比自2021年的24%提升15ppt达到2023年的39%，并可能进一步提升。

楼盘调研显示“小阳春”或存在政策性和季节性好转，但由于收入和价格预期因素持续性有待进一步观察，尤其是新房市场。

近期，对四个一线与三个强二线城市的19个重点房企新盘开展节后销售调研。从城市层面看，由于节前优化限购政策，沪、深两城楼盘到访、去化边际回升程度更显著;其余城市新盘数据的小幅改善则更多反映的是季节性趋势，如天气转暖、教育置业需求释放等。

此外，不同产品类型间亦有分化：首先，刚需盘客群受收入预期影响更加注重产品功能与实用性，优选同片区(甚至全城范围)高性价比项目，导致此类新盘销售呈现出“马太效应”;其次，改善盘客群的购房决策更多取决于原住房能否顺利在存量房市场上处置变现，以及所在片区的后市价格预期;最后，具备区位或产品优势、面向高改及以上需求的稀缺资源春节前后均保持较高景气，边际变化不大。

综合上述情况，今年房地产市场的“小阳春”以政策性与季节性因素驱动为主，作为绝对主体的刚需及改善群体的购房决策仍明显与收入和价格预期挂钩，考虑到节后重点城市价格走势仍向下，预计整体购房需求的延续性仍需要政策端的进一步发力，其中新房较二手房市场承压更为明显。

往后市看，市场自然寻底可能仍需一定时间，供需两端政策的协同发力有助于该进程的尽快完成。

回顾本轮周期，房地产市场在持续不断的政策调整下呈现波动下行态势，逐步摸索自然平衡点，政策在期间更多起到防范风险、降低波动的效果。往前看，考虑到2月二手房库存(活跃挂牌去化周期约41个月)和新房库存(已批准预售去化周期约25个月)仍处于不低水平，市场自然寻底可能仍需要一定时间，该过程中房价跌势或逐步趋于收敛，但由于其仍处于下行通道，仍可能对整体经济形成一定压力。因此政策在供需两端持续施力，在中期维度上加速基本面筑底仍旧是必要的。

从供给侧看，推动城市房地产融资协调机制充分落实，保证好企业的困难项目、困难企业的好项目恢复正常经营生产节奏，同时对优质资产提供经营性贷款支持以实现债务新融与置换，并适度优化预售资金监管力度，防范房企信用风险进一步扩散。从需求侧看，通过货币与财政政策协同发力，推动整体经济和居民收入预期平稳向好;

就地产而言，一方面下调房贷利率、切实降低购房成本，推动观望需求逐步入市，另一方面推动“三大工程”建设(尤其是以货币/房票为主要补偿形式的城中村改造)相关支持性借款落地，并尽快形成实物工作量，推动部分拆除新置业需求入市，或将有助于在短期内稳定资产价格预期。

中长期来看，稳步推进面向新发展模式的住房市场基础性制度建设，也须整体市场恢复平稳以做支撑。

本次政府工作报告提出，在新型城镇化和房地产市场供求关系发生重大变化的背景下，须加快构建房地产发展新模式，兼顾商品和保障两类市场。在商品房市场方面，核心是构建“人、房、地、钱”挂钩的要素联动机制，促进房地产市场供需平衡;而实现该目标的前提之一是整体市场需求重回潜在中枢，才能基于长期的人口流动规律和社会库存水平，制定科学合理的住房发展规划。

在保障房市场，关键是增强保障房供给(当前城镇范围内保障房占存量房比重约7%左右)，改善刚需群体的住房负担能力;这需要政府和社会资本在存量房源盘活和保障房源新建上持续增加投入，但在房地产市场量、价下行的背景下，想要达成这一目的所面临的制约因素实际更多，也需要市场重归平稳以作支撑。

风险

供需关系改善和政策调整节奏不及预期，房企信用问题超预期恶化。