龙湖集团（00960）：内生增长释放 财务稳健韧性穿越周期

2023年，中国房地产市场继续底部调整。中央政策前稳后松，以7月份政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭，政策力度逐渐转向“托举并用”，促进房地产市场健康发展，引导房企探索全新的发展模式。

在调整的阵痛期中，部分房企流动性压力有所增大，据克而瑞统计的数据显示，2023年房企债券到期总规模为6968亿元，是房企的偿债高峰期，部分知名房企出现债务违约、或寻求展期等状况。2024年一、二季度仍是房企债券到期的高峰，到期规模均在1500亿以上。面对房地产面临的财务风险，龙湖集团（00960）作为地产龙头运营典范，以自律基因筑造稳健的财务结构，迈向韧性发展之路。

2023年，受益于高质量发展模式的践行，龙湖集团实现营业收入1807.4亿元，运营及服务业务收入为249亿元，同比增长近6%；实现归属于股东的净利润128.5亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达113.5亿元，利润结构逐步优化，其中运营及服务利润贡献占比持续提升，达到60%。

分业务来看，期内，开发业务实现合约销售1735亿元，行业排名第九；运营业务收入达129.4亿元，同比增长8.9%；服务业务及其他收入达119.4亿元，同比增长2.4%。多元业务开花，为稳定公司业绩和强劲现金流持续加码。2023年公司整体及各航道业务均实现经营性现金流为正。

业务“造血”的同时，龙湖集团始终保持克制、自律的财务纪律，在压降债务规模的同时，持续优化债务结构，打造更健康的资金链，增厚企业“安全垫”。

财报显示，龙湖集团债务结构安全，稳居绿档。2023年末，公司有息负债余额为1926.5亿元，较2022年减少154亿元，规模持续降低；剔除预收款资产负债率60.4%，继续保持低水平；净负债率55.9%，现金短债倍数2.25，可见在手现金充裕。截至3月22日，2024年内到期的短期债务占比降低至8%，贷款年限持续延长，长短债配比更加合理，债务到期节奏科学可控，短期内无还债压力。

此外，龙湖集团合理调配内外债占比。截至2023年底，龙湖集团外币债占比进一步下降至17.7%，其中100%的外债已做掉期对冲，有效避免了汇率波动带来的汇兑损失，进一步提升并保护公司经营盘面的安全度。

在如今政策的支持下，龙湖坚持低成本的融资渠道，进一步加大经营性物业贷款融资力度，整体借贷成本仅为年利率4.24%，平均合同借贷年期进一步拉长至7.85年。2023年，龙湖集团通过有序的安排，积极兑付到期债务，提前偿还157亿港元的银团贷，持续优化债务结构，提高财务安全度，维护了中国房企在境内外资本市场的信誉。

今年3月8日，龙湖集团提前完成兑付总规模为46.1亿元的CMBS债券(资产支持专项计划)，截至目前，龙湖集团2024年内已经兑付或提前兑付的境内债券达到103.1亿元。至此，到2026年底前无境外到期公开债券。此外，供应链ABS、商票等，龙湖均已清零。

一如既往稳健的财务盘面和安全的债务结构，令龙湖集团始终保持民营房企境内外高信用评级。在融资环境严峻的时期，龙湖集团的融资渠道始终保持通畅且多元。

2023年内，龙湖集团净增174亿元经营性物业贷，平均融资成本低至3.95%。2023年7月，龙湖获得5年期的31亿港元银团贷。2023年8月和12月，龙湖分别发行两期中债增进担保债券，规模分别为11亿元、12亿元，利率分别为3.50%、3.66%，期限均为3年。有息负债中，银行融资占比高达77%，说明龙湖集团的安全性深受银行认可。

此外，龙湖银行贷款授信剩余额度超过2000亿元，公司债、住房租赁专项债、中期票据剩余额度高达407亿元，境外贷款及美元债剩余额度达12.8亿美元。在行业深度调整期，龙湖集团依旧保持融资权的主动性，留有融资余地。

综上，龙湖集团对于高质量发展模式的坚定践行已初见成效，优化资产结构提升防御能力，财务自律保障其在行业波动中韧性穿越周期。随着释放内生式增长新动能，龙湖集团的长期发展稳定性将进一步夯实。