旭辉控股(00884)：困境反转的“三支箭”

智通财经APP获悉，自2021年下半年以来，多家房企陆续出险至今已有两年有余。被市场认为最积极自救的出险房企旭辉(00884)能否渡过行业周期，迎来困境反转？旭辉3月28日发布的2023年财报给出了答案。

财务面：亏损收窄 负债降低

根据该年报，2023年旭辉实现营业收入718.33亿元，同比上涨51.4%；投资物业租金及其他相关服务收入15.92亿元，同比增长28%；经营活动所得现金净额连续2年为正；

旭辉2023年虽然仍在亏损，但归属母公司净利润及核心归属母公司净利润较2022年分别减亏约40.66亿元、12.69亿元，尤其是对比2023年半年报归母净利润来看，旭辉在2023年下半年仅亏损约1100万元，亏损幅度显著收窄。

克而瑞销售榜显示，2023年全年，旭辉实现全口径销售额700亿元，位列行业第19，依然有着不错的销售基本面。

从资产角度来看，旭辉2023年末的总资产为3011亿元，在2年累计计提减值总额超175亿后，公司还有约646亿元的净资产。总土地储备面积为3630万平方米，未售货值超3000亿元，其中，一二线城市占比约74%。此外，旭辉还拥有约460亿的持有物业资产，分布在北京、上海等核心城市。这些资产底盘都为旭辉渡过行业周期，恢复经营提供了有利支撑。

值得一提的是，旭辉有息负债总额922.81亿元，较去年同期压降161.69亿元，压降比例达到15%。这表明公司在积极改善资产负债表，通过减少有息负债来实现可持续发展的资本结构。

经营面：力保交付 团队稳固

市场低迷，旭辉始终在积极应对。据旭辉方面透露，2023年全年交付约11.8万套新房，是其成立以来交付最多的一年。这个交付量在亿翰2023年房企交付榜单中排行TOP10。

“保交付”的内核在于交付品质的兑现及市场认可。2023年，旭辉获得了克而瑞“房地产开发企业交付力TOP8”；长春旭辉·理想城、沈阳旭辉·璟宸府两座旭辉透明工厂荣获“住建部第十届广厦奖”；北京公园都会、厦门旭辉铂悦五缘湾上两个项目获得“2023十大交付力作品”。

从对保交付的追求和交付品质上，也能看出旭辉目前在各地团队都依然保留了完整的建制，做到了人心不散、团队不散。据其官微披露，旭辉团队中5年以上老员工占比1/3，管理层平均司龄10年左右，绩优员工离职率小于10%。这种稳定的团队基本盘，是公司能在严峻市场环境中保持经营有序，“活下去”、“站起来”的基础。

债务端：有序应对 逐步化解

然而，境外债务重组是旭辉当前面临的一大挑战。不过，据智通财经APP了解，旭辉在债务重组方面已经取得了一定进展，其提出的“短期削债、中期转股、长期保本降息”的重组框架已与债权人达成方向性共识，目标减债约33亿至40亿美元。完成境外债务重组后，旭辉债务压力将显著减轻，实现“轻装上阵”。

特别值得一提的是，旭辉今年1月提出新一版境外债务重组方案后，还与部分境外银团债权人召开了沟通会，并在会上旭辉首次抛出了针对中资银团贷款的人民币偿付方案。据参会投资人透露，多家中资大行到场参与，此创新举措应该有利于加速其重组方案的落地。

境内债方面，旭辉本月连续完成2笔合计24.48亿元的境内债展期，展期期限均为3年。2023年全年，旭辉累计完成4笔共计71.8亿元境内债的展期。

3月4日，旭辉控股重回港股通。这也意味着，南下资金投资通道重新打开，为其推动“债转股”重组方案创造了更有利的环境。

资本市场也给予了正向反馈。Wind数据显示，截至3月27日，自旭辉重回港股通以来，经港股通渠道净流入达4.57亿股，港股通持仓已占总股本的22.6%。同时，入通后日均成交量达5,864万港币，是2024年1月1日至3月3日期间的日均成交1022万港币的5倍。

正如旭辉控股董事局主席林中在财报中所述：2024年，是旭辉“爬雪山过草地”最难的一年，交付压力最大的一年，转型突破的关键一年，也是看到方向和希望的一年。