业绩会实录|九龙仓置业(01997)吴天海：债务不会影响派息，未来将退出内地市场

“2017年，因包括海港城、时代广场、荷里活、中环组合等6大优质商场的收入带动了公司现金流。”3月5日，九龙仓置业(01997)主席兼常务董事吴天海在业绩会上如是说。

智通财经APP了解到，2017年，九龙仓置业实现收入209.04亿港元(单位下同)，同比增长24%；股东应占净利172.18亿元，同比增长74%；基本每股收益5.67元；拟每股派现0.95元，合共派发股息28.84亿元。

公告显示，2017年，九龙仓置业投资物业收入增加4%至133.34亿元，酒店收入上升5%至14.03亿元，发展物业确认入账的物业销售额较去年上升138%至59.07亿元，投资及其它收入上升3%至2.6亿元。

对于净利大增，公告称，2017年，核心盈利增加12%至95亿元，若计入投资物业重估盈余及其它会计收益/亏损，股东应占盈利则增加74%。公司投资物业组合于2017的账面值增加至2538元，其中包括按独立估值以公允价值报值的投资物业2499亿元，产生重估收益79.91亿元。

以下是智通财经APP整理的九龙仓置业业绩会问答实录：

问：租金增长空间有多大？19.9%的负债水平会不会影响投资以及派息？

答：一月的数字已经出了，香港也出了整体的零售数字，增长十分理想，一月份增长超过19%，对比政府一月数字10.09%，我们无意更好，并且高档品牌的销售在持续增长，今年也会持续这一趋势。

九龙仓置业在去年11月上市的时候就已提前说明了，公司的负债将会有若干的目标，事实上，我们认为适当的资本和债务的比例是可以接受的，参考其他同行业来看公司处于平均水平，当然未来这一比例会逐渐改变。派息方面，我们将会以收租物业每一年核心盈利的65%作为派息标准，剩下的35%正好可以用来减轻债务，所以债务目前已经不是过高水平，此后还会陆续下降。

问：公司在香港物业已经不多，其中马可波罗酒店也已经50年楼龄，会不会翻新或直接出售，或者有否私有化重组的可能性？之后的去向如何？

答：私有化问题不予置评，至于物业本身是大规模翻新还是小修小补，我们也在研究中，一方面物业旧了竞争力也就衰弱了；另一方面，现在的市场很火热，我们三个酒店在今年前两个月入住率非常高，甚至连续数周爆满，如此热的市场怎么有时间做装修也将是一个问题。所以这个问题很难给予答复。

问：公司目前主要出售的物业主要是哪些？年报显示，投资者及其他收入增加，但盈利下跌，器原因是什么？

答：出售的主要是内地的住宅物业，这是我们旗下海港城的一些项目，以住宅为主；至于投资跟其他主要是财务方面的安排，因为以前如海港城手上有些股票、债券等投资，现在减少了，再加上货币贬值等客观因素，最终让这款收入减小。

问：公司曾表示持有的内地全部物业拟于未来数年出售，这些物业是否会在2018年有相关计划？公司是否会永远退出内地市场？

答：这个问题得涉及两方面，是是九龙仓集团，另一个是九龙仓置业，九龙仓置业在上市的时候就说过，我们业务的重心将在香港，所以我们会将旗下的内地物业出售，比如一直就有出售的住宅，再如酒店、以及在苏州的写字楼，待出售后，我们业务将没有重返内地房地产市场的可能。

问：写字楼租金是否还有上升的空间？整体的写字楼物业加租幅度会有多大？海港企业未来投资布局如何？

答：尖沙咀的优质写字楼还有上升空间，我们楼面比起同区其他物业面积很大，所以也需要达到一个平衡，铜锣湾方面入住率超过了99.5%，其实已经没有特别大的上升空间，因为已经没有新的合约可以谈，要等到年末才会有新合约。

海港企业目前还谈不上投资，其实手上的现金还是减少的，因为要不断注入到美丽酒店的建筑中去，虽然已经基本完工，但苏州方面物业也需要资金注入，所以短期内看不到新增投资的意愿。

问：目标回报率达到多少才会成为公司的投资标的？位于铜锣湾的time square竞争力会不会下降？

答：我们投资的都是长线物业，不会要求短期回报，只要地点好、有一定规模、潜力丰厚的物业，我们是不会考虑它的短线收益的。另外，不可否认在14年以后，铜锣湾零售业受到了一定的影响，在这样的大势里面，我们能够持平已经算的上优秀了，时代广场增加些高档品牌，因为高档消费会带动零售业绩，所以接下来我们还会继续引入高档品牌。