美国房租指数持续超预期 成美联储抗通胀战役最大“绊脚石”

智通财经APP获悉，在2022年美国通胀达到7%以上峰值时，商品和服务通胀范围相对较广。2024年，随着通胀率回归到3%以下，情况则有所变化：所剩问题主要与住房有关。

房租在美联储决定利率所依据的通胀指数中占据主导地位。今年头几个月，房租指数高于预期，这也是美联储迟迟不愿降息的一个重要原因。

芝加哥联储主席古尔斯比(Austan Goolsbee)说：“住房是最大的绊脚石。我们认为已经基本理解住房通胀应根据机械、短期模型下降多少。但实际上下降速度并不如想象那么快。”

即使是租金通胀本身，地域分布上也不再具有广泛基础：东北部和中西部地区通胀居高不下，而西部和南部地区则正迅速放缓。

在东北部和中西部，租金通胀甚至还未从高峰回落到疫情前水平的四分之一。而在中西部和南部，则分别下降了一半多和近五分之四。

差异似乎完全在于供应。在线租房市场Apartment List的住房经济学家克里斯·萨尔维亚蒂(Chris Salviati)说："目前，租金降幅最大的市场与建筑工程最多的市场之间存在着很大的重叠。

纽约市和凤凰城也许最能代表这两个市场的两极。在纽约大都会区，截至3月的12个月里，消费价格指数中的业主等值租金部分上涨了5.6%，这一涨幅与去年6.3%的峰值相差无几。相比之下，截至2020年2月的12个月中，该指数仅上涨了2.4%。

自2022年年中，州政府针对为中低收入居民预留部分公寓的项目所采取的税收激励措施到期后，该大都会区的出租房增量一直远远落后于其他大城市，几乎处于停滞状态。乔纳森-米勒(Jonathan Miller)为其评估公司米勒·塞缪尔(Miller Samuel)追踪该市的租赁市场，他称这是一个困扰曼哈顿等高密度市场长达100年的问题。

市政府今年2月报告称，2023年的租房空置率为1.4%，是至少1968年以来的最低水平。纽约州议会即将通过一项预算协议，预计将为纽约市数十万套住宅的建设扫清障碍。即便如此，米勒仍表示，他预计未来十年市场不会有太大的松动。

与此形成鲜明对比的是，菲尼克斯都会区的新房供应量巨大。截至3月的12个月中，凤凰城的租金通胀仅为3%，低于疫情前水平，而在2022年，租金通胀曾加速上行至近18%。

凤凰城Prestige房地产公司的经纪人亚伦·劳森(Aaron Lawson)说，对租房者来说，“目前相比过去几年容易得多”。房东们抛出更多优惠政策，包括免除管理费和在一年租约中提供一个月免租，劳森称预计今年租金下行压力会更大。

经济学家普遍认为，全国范围内的差异会逐渐缩小，近期消费者物价指数(CPI)的意外上扬将被证明是暂时现象。瑞银投行的Alan Detmeister和Macro Policy Perspectives的LauraRosner Warburton都指出，新租约的市场租金指标已恢复到疫情前通胀水平。

美国劳工统计局和Zillow集团编制了两份最受关注的数据。前者显示去年租金仅上涨了0.4%，后者则显示上涨了3.5%。相比之下，CPI中的衡量标准代表的是新租约和现有租约的平均租金，因此市场租金的变化往往需要一段时间才能渗透到整个出租房存量中，因为老租户会搬走，房东则趁机提高新租户租金。

德特迈斯特曾在华盛顿美联储理事会负责通胀预测部门，他说：“无论是哪项新租户租金指数，目前市场租金增速都已连续18个月处于等同或低于疫情前的水平。”他补充说，问题是“平均租金仍有多大的追赶空间”。

厄尼·特德斯奇(Ernie Tedeschi)曾任拜登经济顾问委员会首席经济学家，于今年1月卸任。特德斯奇似乎并不那么乐观，他指出，供应短缺是一个长期问题，随着居家办公安排的增多，对更多空间的需求可能会持续存在，而高利率可能会延长市场租金向平均租金传导的时间。特德斯奇说：“当利率高企时，流动性就会减少。因此，目前新租约发出的信号可能会更少，或者说滞后信号更长，从而影响租金走势。”